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MODELO DE “MANUAL DE MANTENIMIENTO*

*Con el aporte de la Arquitecta Edit Pellegrini

ESTIMADO COMITENTE:

En la vida útil de cualquier tipo de construcción edilicia, ya sea la destinada a vivienda o comercio, ya sea de una sola planta o una propiedad horizontal, por su propio uso, paso del tiempo, agentes externos y accidentes ocasionales, sus elementos sufren una degradación que no es, en muchas ocasiones, apreciada por el propietario de las mismas.En la vida útil de cualquier tipo de construcción edilicia, ya sea la destinada a vivienda o comercio, ya sea de una sola planta o una propiedad horizontal, por su propio uso, paso del tiempo, agentes externos y accidentes ocasionales, sus elementos sufren una degradación que no es, en muchas ocasiones, apreciada por el propietario de las mismas.

En la vida útil de cualquier tipo de construcción edilicia, ya sea la destinada a vivienda o comercio, ya sea de una sola planta o una propiedad horizontal, por su propio uso, paso del tiempo, agentes externos y accidentes ocasionales, sus elementos sufren una degradación que no es, en muchas ocasiones, apreciada por el propietario de las mismas.

La falta de mantenimiento,  lleva a daños más graves, en ocasiones irreversibles, que obligan a reparaciones, mucho más costosas que lo que supondría el uso y mantenimiento adecuados. Es por esta razón que sus propietarios y usuarios deben conocer las características generales de la construcción edilicia y las de sus diferentes partes.

En líneas generales, podemos sostener que una casa en buen estado debe ser:

a) Segura. La casa nos proporciona seguridad, pero los edificios, a medida que van envejeciendo presentan peligros: el simple accidente doméstico, el escape de gas, la descarga eléctrica o el desprendimiento de una parte de la fachada. Teniendo la casa en buen estado eliminamos los peligros y aumentamos nuestra seguridad.

b) Durable y económica. Si la casa está en buen estado dura más, envejece más dignamente y podemos disfrutarla muchos más años. Al mismo tiempo, con un mantenimiento periódico, evitamos los fuertes gastos que hemos de efectuar si, de repente, es necesario hacer reparaciones importantes originadas por un pequeño problema que se ha ido agravando con el tiempo.

c) Ecológica. El aislamiento térmico y el buen funcionamiento de las instalaciones (electricidad, gas, calefacción, aire acondicionado, etc.) permiten un importante ahorro energético. Cuando los aparatos funcionan bien, no gastamos más energía de la cuenta y respetamos el medio ambiente. Una casa en buen estado es más ecológica.

d) Confortable. Podemos disfrutar de una casa con las máximas prestaciones de todas sus partes e instalaciones. Podemos conseguir un nivel óptimo de confort con una temperatura y humedad adecuadas, un buen aislamiento de los sonidos y una óptima iluminación y ventilación. Una casa en buen estado nos proporciona calidad de vida.

e) Agradable. Una casa en buen estado tiene mejor aspecto, y hace más agradables las calles de nuestro pueblo o ciudad.

CONOZCA LA CASA QUE HABITA

Nuestros edificios son complejos. Se han construido para dar respuesta a las necesidades de la vida diaria. Cada parte tiene una misión específica y debe cumplirla siempre.

a) La estructura. Aguanta el peso de la casa. Tiene elementos horizontales (vigas y forjados), verticales (pilares y muros de carga o paredes maestras) y enterrados (cimientos). Los forjados y vigas aguantan su propio peso, el de los tabiques, pavimentos, muebles y personas. Los pilares o las paredes de carga aguantan los forjados y llevan los pesos a los cimentos, y de ahí al terreno.

b) Las fachadas. Nos protegen del calor, el frío, el viento, la lluvia y los ruidos. Proporcionan intimidad, y a la vez nos relacionan con el exterior mediante las ventanas y los balcones.

c) La cubierta. Al igual que la fachada protege de los agentes atmosféricos y aísla de las temperaturas extremas. Existen dos tipos de cubierta: las planas o azoteas, y las inclinadas o tejados.

d) Las paredes interiores. Dividen las plantas del edificio en diferentes espacios y funciones. Las paredes que sólo tienen función divisoria se llaman tabiques. En cambio, las que aguantan peso se llaman paredes maestras o muros de carga.

e) Las Instalaciones. Son el equipamiento y maquinaria que introduce la energía y el agua dentro del edificio y la distribuye.

PROPOSITO

Este manual le permitirá gestionar y mantener el edificio con mayor eficacia. Le dará una idea de: las recomendaciones de uso, conservación y mantenimiento y descripción de los elementos comunes de la finca, y la información referida a la planificación de su mantenimiento.

La formación, la experiencia y el conocimiento de las técnicas constructivas, sitúan a los Arquitectos y Constructores en posición óptima para dar respuesta concreta al problema de mantenimiento de las edificaciones. Estos profesionales de la construcción además, pueden ofrecerle asesoramiento antes de realizar en su vivienda modificaciones importantes.

Documentación básica de su vivienda:

Los documentos que se le entregan conjuntamente con el ACTA DE RECEPCION, al propietario- comitente son :

Escritura de Compra - venta con la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Escritura de Crédito hipotecario y subrogación con la inscripción en el Registro de la Propiedad, si existiere.

Informe sobre las cargas tributarias de la edificación en general y específicas de la vivienda, de los gastos, contratos y suministros.

Memoria General de la edificación y de la vivienda en la que se indica: Descripción de la edificación, accesos y comunicaciones, zonas comunes, zonas de esparcimiento y superficie de las mismas; Descripción de la vivienda con expresión de su superficie; Características y condiciones de la construcción: cimentación, estructura con la sobrecarga específica de uso de la vivienda, tipo y clase de cubierta e impermeabilización y aislamiento acústico y térmico de la misma; Composición de la fachada incluido su aislamiento, carpintería en huecos y elementos de protección y seguridad, Referencia de los materiales empleados en cerramientos, elementos divisorios y tabiquería tanto en la edificación y sus zonas comunes como en la vivienda; Descripción de la dotación de instalaciones centralizadas y comunes de la edificación; Descripción de acabados en las zonas comunes de la edificación y en la vivienda.

Plano de la vivienda, con el certificado de final de obra municipal y visado en los Colegios profesionales correspondientes, con constancia de los aportes

Solicitud de suministro de gas, previa inspección y aprobación de la instalación por la compañía suministradora.

Boletín de la instalación eléctrica para contratación de servicios con la compañía suministradora.

Manual de mantenimiento y  uso de la vivienda.

SOBRE LA ENCOMIENDA EFECTUADA

VIVIENDA UNIFAMILIAR

UBICACION: Cordoba Nº 9.660 - Ciudad de Rosario – Provincia de Santa Fe

PROPIETARIO: Sr. Ricardo Alejandro Terrile

SUPERFICIE:  total cubierta: 362,93m2

ADMINISTRACION: A cargo del propietario.

SISTEMA DE CONTRATACION: por contratos separados.

PROYECTO Y CONDUCCION TECNICA: Arquitecta Edit Pellegrini

Fecha de finalización de obra estimada:

ESPECIFICACIONES TECNICAS

1) TRABAJOS PREVIOS – MOVIMIENTO DE SUELO

Se ejecutarán las excavaciones: de cimientos, para cañerías de desagües cloacales, el relleno y nivelación necesarios para lograr el nivel definitivo del piso interior.

2) CIMIENTOS

Se utilizará lo que se denomina banquina corrida de hormigón simple de cascotes. La excavación se efectuará hasta suelo firme en función de su resistencia.

3) AISLACIONES

Se efectuará una doble capa aisladora horizontal, en aquellas paredes con diferencias de niveles en sus parapetos unidas por capas aisladoras verticales en ambas caras del muro.

4) ALBAÑILERIA

Las paredes se efectuarán con mampostería de ladrillos comunes de 0,30m y 0,15m. Los tapiales divisorios del patio se efectuarán con mampostería de 0,15m. La tabiquería interior de 0,10m de la planta alta se ejecutará con ladrillos huecos.

5) ESTRUCTURAS

Se realizarán columnas independientes de hormigón armado con sus correspondientes zapatas según lo indicado en los planos de estructura. Las vigas de hormigón armado según cálculo y las losas alivianadas según diseño se ejecutarán con hormigón elaborado puesto en obra sobre camión y bombeado directamente sobre el encofrado correspondiente. Los encadenados horizontales se ejecutarán a la altura de los dinteles de las aberturas en todas las paredes y apoyos de la tirantería de madera de techo.

6) CUBIERTA INCLINADA Y AZOTEA

La cubierta inclinada será a dos aguas y ejecutada con chapas de hierro galvanizado ondulada Nº 24 color, montada sobre estructura de madera multilaminada. Se efectuarán los trabajos de zinguería según diseño. La aislación térmica se ejecutará en espray de poliuretano con 3cm. de espesor aplicado sobre el cielorraso de madera machihembrada; sobre dicho aislante se colocará una membrana refractante TBA10 ISOLANT.

Azotea, se terminará con: carpeta cementicia sobre losa, contrapiso de pendiente de lecha, membrana hidrófuga geotextil y piso cerámico esmaltado.

7) CONTRAPISOS

Se efectuarán en hormigón de cascote sobre terreno natural debidamente compactado e hidrófugado. Los espesores serán de 0,10m para pisos interiores y exteriores de planta baja y 0,08m para planta alta.

8) REVOQUES

Los niveles exigidos son los siguientes:

a) Exteriores:

Revoque completo a la cal fratazado en medianeras y patio. Terminación con fino a la cal en la fachada

b) Interiores:

Revoque grueso y fino a la cal con terminación al fieltro en sectores de servicio y enlucidos de yeso en el resto de los paramentos internos.

c) Bajo revestimiento:

Revoque grueso reforzado, reglado y aplanado. 

9) CIELORRASOS

Se efectuará de placas de yeso independiente en planta baja y sectores bajo losa en la planta alta, de madera tratada a la vista en la planta alta y bajo la cubierta de techo. Se reforzará convenientemente el armado en los centros de luz, para soportar la futura colocación de ventiladores de techos. Los cajones de yeso se ejecutarán según diseño.

10) PISOS

a)-Pisos interiores:

-Mosaicos graníticos 40x40cm compactos pulidos pegados sobre carpeta de cemento hidrofugada.

- En los baños se colocarán cerámicas esmaltadas de primera calidad en combinación con el revestimiento de las paredes.

-El resto de los locales interiores se colocará piso de parquet entarugado de incienso. Umbrales con mosaicos graníticos con borde pulido.

b)-Pisos exteriores:

-Porcelanato sin pulir 35x35cm pegados sobre carpeta de cemento alisado e hidrofugado en patio y terraza.

-Vereda reglamentaria se efectuará de losetas 40x40cm con piedra partida lavada asentada con mezcla y junta de dilatación según diseño.

11) ZOCALOS

En el exterior se del mismo material correspondiente a cada piso y en el interior se colocarán zócalos graníticos de 7,5cm de color según piso del local y de incienso de una altura de 8cm. en coincidencia con los pisos de madera.

12) REVESTIMIENTOS

En el baño se colocarán revestimientos cerámicos esmaltados de primera calidad de 41x41cm aproximadamente en las paredes desde piso a cielorraso. Se incorporarán guardas decorativas según diseño definido con el propietario. En la cocina se colocará como revestimiento piezas cerámicas en combinación con la placa de granito natural que conforman los planos de mesada. Por detrás del artefacto cocina hasta la altura del cielorraso se colocará una placa de acero inoxidable pulida según diseño.

En el lavadero, sobre y por detrás del plano de trabajo de la pileta y maquina de lavar, hasta una altura de 0,60m. y 0,75m. de profundidad sobre los laterales se colocará un revestimiento cerámico con esmalte semimate de 20x20cm y molduras de terminación.

Las mesadas de trabajo de los sectores de lavadero y asador serán revestidas con cerámicas esmaltadas de primera calidad 20x20 con guardas combinadas al tono.

En todos los casos las juntas serán rectas, cerradas y tomadas con pastinas de primera calidad.

13) ABERTURAS

Las características responden a aberturas de primera calidad y de fabricación a medida según diseño.

a) Puertas y ventanas: en roble nacional de primera calidad, seleccionado y secado natural. Marcos de incienso nacional seleccionado.

b) Herrería: rejas de abrir en hierro según diseño.

c) Sistema de oscurecimiento por medio de aberturas de aluminio color.

d) Herrajes: de bronce pulido y laqueado.

e) Mueble de cocina: en madera de cedro lustre semimate y puertas vidriadas con marco de aluminio pulido. Mesada de granito natural gris puma (importado).

15) INSTALACION ELECTRICA

Se efectuará con todas las bocas indicadas en los planos y de acuerdo a la reglamentación vigente. Se ejecutaran todas las cañerías de media tensión con caños de hierro negro semipesado y de PVC para los de baja tensión, quedando los primeros totalmente cableados, con las llaves y tomas correspondientes y los segundos con un alambre pasa cables.

Tableros seccionales con llaves termomagneticas y disyuntor diferencial de 2 x 40ª.amp.

El contratista suministrará el certificado final de la instalación y orden de suministro correspondiente a cada unidad para su habilitación.

Las llaves y tomacorrientes serán de primera calidad en su tipo.

Aire acondicionado por equipos de unidades separadas tipo Split.

Sistema de seguridad con alarma por sistema de monitoreo.

16) INSTALACION SANITARIA Y PROVISION DE AGUA

a) Cloacal: se considera un sistema dinámico según lo establecido por los reglamentos de OSN. La cañería se efectuará en PVC aprobado de 3,2mm. de espesor y 1,10mm. de diámetro.

b) Desagües pluviales: se ejecutará en PVC aprobado de 3,2mm de espesor y 110mm de diámetro. Las canaletas colectoras del agua de lluvia serán ejecutadas en chapa de hierro galvanizado Nº 24 según secciones y detalles de diseño.

c) Provisión de agua: las columnas y redes de agua fría y caliente se ejecutarán con cañerías y uniones termofusionadas Hidro 3 conformando un sistema presurizado con bomba elevadora y llevarán llaves de paso seccionales por servicios. Tanque de reserva de 800lts. de capacidad. El trazado de cañerías se realizará por paredes, evitándose los sifones originantes de perdidas de presión.

Artefactos: serán color Jazmín o similar de la línea FERRUM, los inodoros serán con descarga por válbula embutida. Las bañeras serán de primera calidad, de hierro enlozado para el baño de los chicos, y un hidromasaje en fibra de vidrio con 6 inyectores en el baño principal. Vanitory según diseño en baños y antebaños.

Grifería: será tipo FV monocomando o similar. Se preverá 1 canilla de servicio en el patio de planta baja y en terraza.

f) Accesorios:

En los baños: 2 jaboneras, 1 toallero integral, 2 perchas de un gancho, porta cepillo y un portarrollo completo, serán de losa blanca. En el lavadero, 1 jabonera.

g) Calefacción:

Sistema de calefacción en dormitorios y baños por circuito cerrado de circulación de agua caliente desde caldera mural hasta los 5 radiadores de aluminio.

17) INSTALACION DE GAS

Se realizarán un todo de acuerdo a las normas de Litoral Gas.

Se prevén un total de 5 bocas con colocación de los artefactos y sus correspondientes ventilaciones (caldera para agua sanitaria y calefacción, 2 calefactores TB, horno y cocina).

18) HOJALATERIA

Se consideran dentro de este rubro los trabajos de provisión y montaje de las canaletas, cenefas de carga de techos, cumbreras y conductos de ventilación especificados en la planimetría adjunta.

19) PINTURA

Interior al latex.

Exterior: revestimientos plásticos de distintas texturas y espesores.

Aberturas de madera lustradas con laca marina.

Carpintería metálica con esmalte sintético brillante.

20) VIDRIOS

Serán transparentes del tipo Float de 5 y 6mm. de espesor (según corresponda) para todas las aberturas, color bronce.

21) VARIOS

Deben considerarse además dentro del valor de la vivienda, los montos correspondientes al armado del obrador, detalles de terminación, limpieza final de obra con retiro de escombros.