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> MANUAL DE USO, CONSERVACION Y MANTENIMIENTO

CRITERIOS GENERALES

ANUALMENTE:

CUBIERTA DE TECHOS:

 Se deberá realizar una verificación general de la cubierta del techo de chapa pintada una  vez por año a los efectos de detectar picaduras, oquedades, fijaciones flojas, deformaciones producto de dilataciones o por caída de algún objeto contundente (cascote, granizo, etc.) que puedan ocasionar una filtración de agua de lluvia.

 Se deberá verificar que no existan deformaciones de los elementos de hojalatería que impliquen algún riesgo de filtración de agua y/o viento, como que tampoco sean signo de movimientos estructurales indeseables.

Se deberán realizar las tareas de limpieza de las limahoyas, de las canaletas y de las bocas de desagües a los fines de evitar que se produzcan obstrucciones (con hojas, papeles, cascotes, etc.) que hagan colapsar el sistema de desagüe de la cubierta.

Se considera que cada 3 años deberá proceder al repintado de la cubierta de techo y los elementos de hojalatería a los efectos de mantener la vida útil del techo, además de recuperar el aspecto de nuevo. Para ello se deberá proceder al lijado suave de toda la superficie a tratar con el fin de mejorar las condiciones de anclaje de la nueva pintura. Posteriormente se deberá realizar una buena limpieza, dado que la superficie a pintar debe estar limpia, seca, desengrasada, libre de óxido y partículas sueltas, y por último se le aplicará una mano de esmalte acrílico brillante al agua color negro (marca Sinteplast o similar). De ser necesario mejorar su terminación se recomienda aplicar una segunda mano. También es fundamental repasar (volver a aplicar producto) las fijaciones de la cubierta de chapa, como así también de las uniones y fijaciones de los elementos de hojalatería (canaletas, babetas, cenefas, etc.) aplicando un sellador de silicona neutra para tal fin, marca Soudal o similar (que permita ser pintado posteriormente) impidiendo el paso del agua de lluvia y asegurando la hermeticidad de la cubierta de chapa.

USTED ESTA OBLIGADO A DAR AVISO AL PROFESIONAL EN EL CASO DE DETECCION DE CUALQUIER ANOMALIA EN UN PLAZO MÁXIMO DE DOS DIAS CORRIDOS DE DETECTADA LA MISMA

TERRAZA:

Se deberá poner especial cuidado en la revisación de las juntas de dilatación diseñadas y de las juntas entre piezas cerámicas de piso. Sin lugar a dudas las juntas de dilatación constituyen el principal punto de riesgo de filtración de agua, por lo tanto se debe prestar la máxima atención a su mantenimiento. En el caso de hallarse algún sector defectuoso se deberá proceder a su total remoción y posteriormente realizar una adecuada preparación de la superficie para volver a aplicar Elasticauch Goma (marca o similar) que es un impermeabilizante fluido, diluíble en agua que al vulcanizar forma un cuerpo como goma. Dicha superficie debe estar libre de polvillo y de todo aquello que represente un problema para la adherencia del material que se va a utilizar.

 Si se verifican sectores “saltados o flojos” de las juntas tomadas entre las piezas de porcelanato del piso o zócalos, se deberá proceder a su inmediata remoción a fin de poder recomponer los mismos con la pastina de color y característica adecuada, para evitar la filtración de agua que ocasione un daño mayor en la superficie del piso.

El Comitente está obligado a dar aviso al Profesional en el caso de detección de cualquier anomalía en un plazo máximo de 2 días de detectada la misma.

INSTALACIONES:

 Se deberán realizar por lo menos una vez al año las verificaciones correspondientes de todas las cañerías, cámaras de inspección y rejillas del sistema de desagües pluvial y cloacal a fin de otorgarle a los mismos las condiciones favorables para un funcionamiento adecuado.

En lo referente al sistema de desagües cloacales y servicio de agua potable por red, las obligaciones de mantenimiento a cargo del propietario de dichas instalaciones se acotan a los límites propios del terreno. Los servicios y acometidas correspondientes, son por cuenta de Aguas Provinciales de Santa Fe desde la conexión en vereda hasta la red troncal.

La obra cuenta con los sistemas de seguridad determinados oportunamente con el propietario, por lo que a los efectos de poder contar con las máximas prestaciones se deberán recargar los matafuegos ABC de 5Kg anualmente o luego de cada uso (lo que se produzca primero). Con respecto al sistema de seguridad por detectores infrarrojos de movimiento y sensores magnéticos de alta sensibilidad en las aberturas deberá mantenerse en perfectas condiciones de uso, solicitando los servicios establecidos por la firma que le brinda el monitoreo de alarma.

Tener en cuenta de realizar la recarga de los acumuladores de energía que alimentan las luces de emergencia según lo indicado por el proveedor. El período máximo para el recambio de un acumulador es de 3 años. La vida útil del mismo depende de la frecuencia e intensidad de uso que tuvo el mismo, lo cual puede acortar considerablemente su prestación.

En caso de tener que realizar alguna reparación de algún elemento de cualquier artefacto, grifería o instalación de agua, gas, cloaca, electricidad, cloaca, telefonía, etc., asegúrese de reemplazarlos por repuestos legítimos de igual calidad y marca a fin de mantener en óptimas condiciones las prestaciones de las mismas.

En caso de detectar olor a gas en cualquier ambiente de la casa, lo primero que tiene que hacer es cerrar la llave de paso del artefacto que se encuentre en el ambiente (cocina, horno o calefactor). Luego verificar si la perilla de encendido se encuentra abierta y el piloto o la llama apagada. De no asegurarse que con éstas precauciones se ha superado el problema, cierre la llave de paso general que se encuentra en el gabinete del medidor en la fachada de la casa y llame comuníquelo inmediatamente a su instalador. No intente localizar las pérdidas de gas mediante el uso de llamas de cualquier tipo.

Antes de poner en funcionamiento los equipos para calefaccionar o refrigerar un ambiente (luego de varios meses sin uso) se deberá proceder a su limpieza y desinfección a fin de evitar un aporte mayor de microorganismo en el aire que posteriormente favorezca la formación de colonias de hongos en dichos ambientes.

En los equipos de aire acondicionado se deberán limpiar mensualmente los filtros de aire durante el período estival, y reemplazarlos una vez al año. Se deberá verificar la carga de gas refrigerante en cada equipo, minimamente cada tres años; dicho período varía en función de la intensidad de uso que se le exija a la unidad.

En los calefactores deberán limpiar para que las partículas de polvo no se quemen al encenderse. Además se deberá verificar el correcto funcionamiento del encendido electrónico, el piloto, los quemadores y la válvula de seguridad, para que mantengan sus prestaciones intactas durante su vida útil.

Anualmente se deberán realizar las tareas de limpieza y desinfección de los tanques de bombeo y reserva a fin de mantener las condiciones de salubridad del servicio de agua potable por red. Dichas tareas deberán ser realizadas por empresas o personas especializadas y habilitadas a tal fin. 

EL COMITENTE ESTÁ OBLIGADO A DAR AVISO AL PROFESIONAL EN EL CASO DE DETECCIÓN DE CUALQUIER ANOMALÍA EN UN PLAZO MÁXIMO DE 2 DÍAS DE DETECTADA LA MISMA.

PISOS:

Los pisos de madera entarugada de incienso son adecuados para soportar un tránsito intenso en el ámbito de una vivienda unifamiliar. Para que el mismo brinde su máxima prestación y mantenga su belleza y calidez se deberá mantener limpio y con una capa de cera liquida de color natural y de marca reconocida, a los efectos de resistir a las manchas o derrame de líquidos. Lo que se debe evitar es que las piezas de madera queden húmedas o con líquidos sobre la superficie por mucho tiempo. Para optimizar el aspecto de los pisos, la capa de cera a aplicar no debe ser muy espesa a fin de que el producto tome brillo inmediatamente al pasar la máquina de lustre.

Para que los pisos de mosaico graníticos compactos tengan una mayor protección y mantengan un brillo constante debe prepararse el piso dejándolo limpio y seco y aplicarse una vez a la semana un producto de autobrillo (polímero acrílico-estirénico) de marca Glo Cot o similar, repasando con un paño limpio y seco o una lustradora para darle más brillo aún. Es importante destacar que es conveniente hacer una remoción cada 6 meses de las capas de autobrillo envejecidas

EL COMITENTE ESTÁ OBLIGADO A DAR AVISO AL PROFESIONAL EN EL CASO DE DETECCIÓN DE CUALQUIER ANOMALÍA EN UN PLAZO MÁXIMO DE 2 DÍAS DE DETECTADA LA MISMA.

QUIEN DEBER REALIZAR LOS TRABAJOS:

Los trabajos deben ser realizados dentro del plazo de garantía y responsabilidad del constructor por el contratista del rubro y SUPERVISADA POR EL DIRECTOR DE OBRA O EL C. TECNICO DE LA MISMA.

GARANTIA:

La garantía de obra no se aplicará cuando se verifique que el o los daños fueron provocados por un uso inadecuado, maltrato o por un mantenimiento no acorde con lo establecido en éste manual.

CIMENTACIÓN

Muros de contención:

Están encargados de contener las tierras en garajes y sótanos. Suelen ser generalmente de hormigón, aunque también podemos encontrarlos de ladrillo en edificaciones pequeñas.

Uso, Conservación y Mantenimiento

• No se deben introducir cuerpos duros en las juntas.
• No se adosarán al muro elementos estructurales y/o acopios que puedan alterar su estabilidad.
• La zona debe mantenerse exenta de elementos que alteren la humedad del terreno contenido.
• No se dispondrán líquidos o sustancias que puedan alterar sus paramentos.
• Se evitarán en la zona los elementos o productos químicos, que puedan alterar química o mecánicamente al muro o a las tierras contenidas.
• Mantener los drenajes en perfecto estado de funcionamiento.
• No abrir zanjas paralelas al muro y junto a la base del mismo.
• No deben plantarse determinadas especies de árboles, sus raíces pueden ser causa de daños graves

Revisiones Periodicas

• Cada año, deberían inspeccionarse los parámentos después de cada período de lluvias.
• Cada 5 años, deberían comprobarse las juntas de dilatación.
• Cada 10 años, deberían inspeccionarse los muros de contención.

Resto de cimentaciones:

Las cimentaciones de un edificio son fundamentales. Según el tipo de cimentación, un escape de agua o una fuga de un desagüe bajo un edificio puede provocar efectos muy graves.

Existen diferentes tipos de cimentaciones: zapatas, pilotes, losas de cimentación, etc,. Estos elementos están siempre enterrados, sin embargo, siguiendo unas sencillas recomendaciones podemos influir en su mejor estado de conservación, y en la estabilidad de los terrenos sobre los que se apoya.

Uso, Conservación y Mantenimiento

En caso de que se produzcan fugas, tanto en las tuberías de evacuación del edificio como en las de suministro de agua potable, se dará inmediato aviso, para una rápida reparación, pues en caso contrario se pueden producir graves alteraciones en el terreno, que podrían transformarse en deterioros importantes en el resto de la estructura.

• No deben realizarse perforaciones que alteren su resistencia.
• No modificar las cargas previstas en cálculo, sin un estudio previo.
• La zona de cimentación debe mantenerse en el mismo estado en que se presentó, exenta de todo elemento que pueda alterarlo o dificulte su mantenimiento o inspección.
• Si se observan defectos, fisuras u otros, en el edificio, estas deben ser estudiadas por un técnico competente, que dictamine su importancia y peligrosidad, así como, las medidas y actuaciones que deban adoptarse.
• Si por causa de nuevas construcciones próximas al edificio, aparecen desperfectos, será necesario la inspección y el dictámen de un técnico competente.
• Después de fuertes lluvias se observarán las posibles humedades y el buen funcionamiento de las perforaciones de drenaje y desagüe.

Revisiones Periódicas

• Cada 2 años, debería comprobarse el estado general y buen funcionamiento de los conductos de drenaje y desagüe.
• Cada 10 años, deberían inspeccionarse los elementos que conforman la cimentación.

SOBRE LA ESTRUCTURA:

Se deberán respetar las cargas máximas contempladas para el calculo y dimensionamiento de la estructuras de hormigón armado y de madera que conforman la cubierta de techo y el entrepiso. En el caso particular del entrepiso de madera, no se debería concentrar en ningún momento una sobrecarga mayor de 200 kilos en un metro cuadrado de piso (equivalente a 3 personas) a los efectos de que no se produzcan de formaciones por flexión que ocasionen daños al conjunto estructural o a los apoyos.

EL COMITENTE ESTÁ OBLIGADO A DAR AVISO AL PROFESIONAL EN EL CASO DE DETECCIÓN DE CUALQUIER ANOMALÍA EN UN PLAZO MÁXIMO DE 2 DÍAS DE DETECTADA LA MISMA.

 

Estructuras metálicas:

Normalmente no suelen estar a la vista, pero su buen estado es fundamental para la conservación y seguridad de la vivienda, por eso se pone especial cuidado en estos elementos durante el proceso de construcción.

Dentro de este apartado están incluidas las vigas y los pilares o soportes metálicos, más comunes en viviendas de poca altura o unifamiliares.

Uso, Conservación y Mantenimiento

• No deben realizarse perforaciones, ni soldar o fijar elementos adicionales, pues pueden afectar a la resistencia del elemento, o modificar su estado de cargas.
• Cualquier fuga de instalaciones de agua, desagües o cualquier otro fluido que pueda influir en las oxidaciones o corrosiones del acero, debe ser reparada de inmediato.
• Si los elementos metálicos tienen todas o parte de sus caras vistas y con pintura, esas superficies deben permanecer limpias para que la pintura y la base estén en las mejores condiciones de durabilidad.
• Los revestimientos de la estructura con cualquier otro material, también deben mantenerse limpios y sin agresiones que los dañen.
• A lo largo del tiempo es posible que aparezcan pequeñas fisuras en las uniones de las paredes o tabiques, ello no significa necesariamente mala construcción o una situación de peligro inminente, pero en caso de duda, es conveniente consultar con el profesional de la construcción.
• Si se prevén cambios que puedan modificar el estado de carga de los pilares, o se aprecia alguna deformación o anomalía en los pilares o vigas, o fisuras en los revestimientos, se debe consultar con un técnico competente, para que dictamine la solución a adoptar.

Revisiones Periódicas

• Es conveniente una revisión general anual, para observar el estado de la protección contra la corrosión (pintura u otra protección o revestimiento) y contra el fuego, de los soportes o vigas. En caso necesario se procederá a una reparación o repintado.
• Cada 5 años, se recomienda efectuar un relevamiento de las uniones soldadas, roblonadas o atornilladas.
• Cada 10 años, es conveniente que un técnico cualificado y especialista haga una revisión total y un informe sobre los elementos estructurales.

Estructuras de hormigón

Dentro de este apartado están incluidas las vigas y los pilares o soportes de hormigón armado. Son las estructuras más frecuentes en bloques de viviendas.

Uso, Conservación y Mantenimiento

• No debe variar el peso de la carga  para la que fue diseñada la estructura.
• Si se aprecia alguna anomalía aparente, fisuras, deterioro o alteración de un elemento estructural, será necesaria una inspección y un informe técnico por parte de un especialista, que haga una revisión total.
• No exponer  a la humedad los soportes y vigas, y reparar de inmediato cualquier fuga en las instalaciones de suministro o evacuación de agua, tomándose las medidas de protección de la estructura que sean necesarias.
• No efectuar perforaciones en el hormigón armado. Si ello es imprescindible, los huecos no serán mayores de 3 cm. y con una separación mínima de 30 cm. En todo caso, consultar con un técnico competente.
• Si los pilares y vigas son vistos, la limpieza se llevará a cabo con un cepillo de raíces y agua.

Revisiones Periódicas

• Es conveniente que cada 2 años se realice una inspección (o antes en caso de detectar anomalías), observando el estado de conservación de vigas y soportes y la existencia de fisuras, grietas y deformaciones. En caso necesario se procederá a una reparación.
• Cada 10 años, se deben realizar as pruebas adecuadas de resistencia de estas estructuras, por técnico competente, para observar su evolución.

Forjados y losas de escalera:

Los forjados pueden estar elaborados por diferentes materiales, igual que los pilares y las vigas. Sin embargo los más comunes son los de hormigón y bovedilla cerámica que tienen los nervios o viguetas de acero o también de hormigón. Hay forjados llamados reticulares que no tienen bovedillas cerámicas ni viguetas, están compuestos sólo por hormigón armado. Este tipo de forjados son muy comunes en garajes.

Estructuras muy similares a los forjados, pero de espesor más reducido, son las losas de escaleras.

Uso, Conservación y Mantenimiento

• En especial en locales comerciales, deberá indicarse en los forjados y de forma visible la limitación de sobrecargas a que quedan sujetos. Las cargas sobre forjado y escaleras no deben superar, en ningún caso, las de proyecto. Si se prevé algún cambio que pueda alterarlas, será necesario recurrir a un técnico competente.
• No se permiten huecos no previstos en el proyecto que afecten a los nervios de forjados y escaleras o a las viguetas y a las vigas.
• Se prohibe cualquier uso que los someta a una humedad habitual, se reparará inmediatamente cualquier fuga observada en las canalizaciones de suministro o evacuación de agua.
• Si la estructura de forjados y losas de escaleras son vistas, es decir que se ven en el techo las viguetas y las bovedillas sin recubrimiento, las superficies de las viguetas deben permanecer limpias para que la pintura y la base estén en las mejores condiciones de durabilidad. Si en el suelo se ve el hormigón, éste se puede limpiar con cepillo de raíces y agua. Y si están recubiertos por otro material (yeso, solado, etc.), éste se debe mantener también limpio, sin agresiones que lo dañen.
• Se recomienda proceder al pintado de los elementos metálicos vistos cada 3 años.

Revisiones Periódicas

• Periódicamente se realizará una inspección, observando el estado de la protección contra la corrosión (pintura u otra protección o revestimiento) y contra el fuego de los elementos metálicos, y en caso necesario se procederá a una reparación o repintado. Se revisarán en particular las uniones soldadas, roblonadas o atornilladas.
• Cada año se deberá comprobar si aparecen señales de humedad.
• Cada 3 años es conveniente realizar una inspección en las losas de escaleras, o antes en caso de detectar alguna anomalía, observando si hay fisuras, si el tramo tiene excesiva flecha, etc.
• Cada 5 años, se deberá realizar una inspección del forjado, o antes si fuera apreciada alguna anomalía, observando si aparecen en alguna zona fisuras en el falso techo, tabiquería, suelos u otros elementos o flechas excesivas. En caso de observar alguno de estos síntomas, será necesario realizar un estudio por técnico competente, para determinar su importancia y peligrosidad, y la reparación que en su caso sea necesaria.

Voladizos:

Los voladizos son las estructuras que componen los suelos de balcones y terrazas. Generalmente constituyen una continuación de los forjados. Están expuestos a doble agresión, de una parte por los medios atmosféricos, y de otra por los productos de limpieza.

Uso, Conservación y Mantenimiento

El voladizo está calculado para soportar un peso determinado, bajo ningún concepto debe sobrepasarse.

No colocar pesos excesivos en su borde, por ejemplo jardineras, ni utilizarlo como apoyo de andamios u otros elementos, como poleas, etc., que sirvan para elevar cargas.

Revisiones Periódicas

Es conveniente realizar inspecciones periódicas para comprobar que el estado inicial del voladizo permanece intacto. También se debe revisar el solado, que no haya piezas sueltas, y que las uniones con barandillas u otros cerramientos están en correcto estado, etc. En caso de deficiencias, se repararán de inmediato.

Muros de carga:

Los muros de carga de los edificios tienen dos funciones: por un lado estructural, ya que sujetan a los forjados de las distintas plantas, y por otro sirven como cerramientos exteriores. El más común es el muro de ladrillo, pero pueden ser de otros materiales, entre ellos de bloques de hormigón y cerámicos.

Uso, Conservación y Mantenimiento

• Es aconsejable no cambiar las cargas previstas en el proyecto, ni someterlos a humedades fuera de lo normal.
• No efectuar perforaciones ni inclinadas ni horizontales de profundidad superior a 1/6 del espesor del muro, ni otros huecos sin realizar un estudio previo por técnico competente.
• Se limpiarán con cepillo y agua o una solución de ácido acético.
• En caso de fisuras, descenso del muro total o parcial, u otros movimientos, deberán comunicarse a un técnico competente para que dictamine las posibles causas, y las soluciones a adoptar.

Revisiones Periódicas

• Cada 5 años es conveniente realizar una comprobación del estado del mortero en las juntas, y del estado de la masilla de las juntas de dilatación.
• Cada 10 años, realizar las pruebas adecuadas de la resistencia de los materiales, observar si existen fisuras y analizar las posibles causas recurriendo a un técnico competente.

 

CUBIERTAS

Azoteas:

Se incluyen en este grupo todas las cubiertas planas, ya sean transitables o no transitables. Las azoteas estarán compuestas por: elementos de formación de pendiente; una lámina impermeable; un aislamiento térmico y un acabado superior de protección. Este último podrá ser de baldosas o losas flotantes, en las transitables; de gravilla o lámina impermeable autoprotegida, en las no transitables.

Uso, conservación y mantenimiento

• Ninguna persona no autorizada, puede acceder a la cubierta del edificio. Ello, además de ser muy peligroso, puede deteriorar los aislamientos e impermeabilizaciones, causando goteras en las últimas plantas.
• No deben recibirse sobre la cubierta elementos, como antenas o mástiles, que perforen la membrana impermeable o dificulten el desagüe, salvo que un técnico especializado lo autorice.
• Se debe evitar el vertido de productos químicos agresivos, tales como aceites, disolventes, etc., sobre la impermeabilización o sobre el material de aislamiento.
• No deben almacenarse materiales en la cubierta. En el caso de que sea necesario dicho almacenamiento, debe comprobarse que éste no sobrepase la carga máxima que la cubierta puede soportar y, además, debe realizarse una protección adecuada de la impermeabilización.
• No se deberá proceder a ninguna modificación o alteración de la cubierta sin el previo estudio y dirección de obra de un técnico competente.
• En época de heladas se eliminará el hielo que se forme en la rejilla de los sumideros.
• Si el sistema de estanqueidad resulta dañado y se observan humedades en los pisos bajo cubierta, debe repararse inmediatamente por personal especializado, así como las deficiencias del solado, en el caso de existir éste.
• Evitar la acumulación de tierra, hojarasca, o cualquier suciedad que pueda obstruir los desagües. En las azoteas transitables se procederá a un barrido y fregado ordinario del pavimento. El musgo y los hongos se eliminarán con un cepillo y si es necesario se aplicará un fungicida.
• En las azoteas no transitables, el personal encargado del mantenimiento y la inspección irá provisto de calzado con suela blanda. Y para el mantenimiento de equipos de instalaciones sólo circularán por las zonas previstas. Si fuera necesario la colocación de nuevas instalaciones, y éstas necesitan un mantenimiento periódico, se deberá prever en su entorno las protecciones adecuadas.
• Se aconseja, cada 6 meses, la limpieza de los canalones y sumideros.

Revisiones Periódicas

• Es conveniente comprobar periódicamente el estado de conservación y limpieza de los sumideros y canalones de cubierta.
• Como mínimo una vez al año, es conveniente que se haga una revisión de las juntas de dilatación, de las cazoletas de desagüe y, de los recubrimientos de protección de la cubierta.
• Cada 3 años, se aconseja una revisión general de las azoteas transitables.
• Cada 10 años, se debería efectuar una revisión completa del estado de la cubierta.

Tejados:

Son las cubiertas inclinadas a las que no se puede acceder normalmente. Existen cubiertas inclinadas de diferentes materiales, entre los que están: cubiertas de teja, de fibrocemento, de chapa metálica galvanizada, de aluminio, de placas asfálticas, de pizarra, etc.

Uso, Conservación y Mantenimiento

• El personal de mantenimiento e inspección utilizará calzado antideslizante y cinturón de seguridad, anclado a las anillas de seguridad situadas en los faldones. Se tomarán medidas especiales cuando las pendientes de los faldones sean superiores al 40%.
• Para acceder a las cubiertas de fibrocemento, chapa metálica galvanizada, aluminio y de placas asfálticas, se dispondrán tablones a modo de pasarelas que permitan la permanencia y tránsito de los operarios, de forma que éstos no pisen directamente las placas.
• Las reparaciones se realizarán con materiales análogos al original.
• Se recomienda no añadir sobre la cobertura elementos que perforen, deformen o dificulten su desagüe, como antenas y mástiles, que deberán ir sujetos a paramentos.
• No se transitará sobre el tejado cuando esté mojado. La cubierta sólo será accesible para su mantenimiento.
• Para la limpieza de los tejados, se pueden realizar barridos, chorro de agua, o regado en cubiertas como las de fibrocemento, siempre a favor de la pendiente. No es aconsejable utilizar productos de limpieza que alteren la coloración o textura de las tejas, ni ácidos que dañen el fibrocemento, o elementos que ataquen el metal. Cada 6 meses se aconseja limpiar los canalones.
• El musgo y los hongos se eliminarán con un cepillo y, si es necesario, se aplicará un fungicida.
• Para la eliminación de restos de cemento, utilizar limpiadores específicos, de venta en almacenes de materiales de construcción, aplicándolos con cepillos de raíces.
• Si se quiere dar un acabado de pintura a las cubiertas de fibrocemento, utilizar pintura compatible con el fibrocemento.
• Durante la vida del edificio, se evitará dar golpes, a las placas de fibrocemento, que puedan provocar roturas a las piezas. Si la superficie se empieza a ennegrecer y a erosionar, es conveniente fijar las fibras de amianto con un barniz específico, para evitar que se desprendan.

Revisiones Periódicas

• Cada año, durante el otoño, en zonas donde se prevea su acumulación de hojarasca, papeles o tierra, se revisarán y limpiarán las canaletas. Y en la época más seca del año revisar y reparar, si fuese preciso, los canalones de desagüe, y el estado de los bordes de la cubierta o aleros. También se comprobará el estado de las tejas.
• Se aconseja cada 5 años, revisar los faldones, comprobando su estanqueidad, encuentro de los faldones con elementos singulares y la sujeción de las canaletas y los ganchos de servicio. Se comprobará el agarre de las tejas o de las placas en su caso.
• Si menguase la estanqueidad en los faldones de cubierta o cualquier otra parte de la misma, será revisada por técnico competente, el cual dictaminará sobre las causas y procederá al estudio de las reparaciones a realizar.

Lucernarios:

Son elementos que nos permiten recibir la luz cenital, es decir, la luz que entra por el techo. Los lucernarios se comportan a modo de ventanas que se disponen en horizontal.

Uso, Conservación y Mantenimiento

• Se protegerán las claraboyas cuando en el local, a las que dan luz, se produzcan humos, gases o vapores que puedan dañarlas.
• Durante las operaciones de mantenimiento se evitará pisar directamente sobre las claraboyas.
• La limpieza se realizará con productos no abrasivos, preferentemente en forma líquida o gel, compatibles con los materiales que componen la claraboya y sus soportes, utilizando bayetas o cualquier otro elemento tipo textil apropiado al caso. En su limpieza deben extremarse las medidas de seguridad, para evitar accidentes. Limpiar como mínimo una vez al año.
• En caso de claraboyas que se puedan abrir, seguir las instrucciones del fabricante.
• Revisiones Periódicas
• Repasar frecuentemente el estado de las juntas con la cubierta.
• Cada 6 meses se recomienda comprobar los mecanismos o dispositivos de apertura y cierre si los lucernarios son rebatibles.
• Cada 2 años, comprobar el estado de la superficie y de los elementos de sujeción.

Hormigón translúcido:

Se comportan a modo de cubiertas translúcidas, que nos permiten recibir la luz cenital. Son elementos de vidrio unidos por una estructura soporte compuesta de hormigón armado.

Uso, Conservación y Mantenimiento

• No se debe proceder en ningún caso realizar perforaciones para el paso de instalaciones o cualquier otra finalidad.
• Para la limpieza no se utilizaran ácidos ni cualquier otro producto capaz de dañar el material que forma el lucernario, o nervios que conforman su estructura soporte. Un detergente en forma de gel o polvo, mezclado con agua, aplicado con cepillo de raíces bastará para la limpieza del elemento.
• En caso de observar algún deterioro en las piezas o sus juntas, se procederá al estudio del elemento por técnico competente, que dictamine su importancia y peligrosidad y, en su caso, las reparaciones que sean necesarias.
• En caso de rotura de piezas, se limpiará el hueco y se repondrá con un modelo similar al original.

Revisiones Periódicas

• Es aconsejable que cada 2 años, o antes si se apreciase alguna anomalía, se inspeccionarán todas las juntas, comprobando el buen estado del sellado. Se repararán los defectos encontrados.
• Cada 5 años, o antes si se apreciase alguna anomalía, se realizará una inspección de las piezas, observando posibles fisuras, flechas, humedades o roturas.

 

FACHADAS

De fábrica :

Las fachadas separan las viviendas del ambiente exterior, por lo que deben cumplir determinadas exigencias frente al frío, el ruido, la entrada de aire y la humedad.

Normalmente son de ladrillo, pero también son frecuentes las de bloques de hormigón o cerámicos, enfoscadas y pintadas. En la cámara de aire de las fachadas, suele haber un aislante para proteger el interior del frío y del calor.

 

Uso, Conservación y Mantenimiento

• Evite añadir elementos o realizar modificaciones que produzcan humedades que puedan perjudicar a la fachada de fábrica. Cualquier modificación que se quiera realizar, deberá ser avalada por un técnico competente.
• Las causas principales de deterioro suelen tener como motivo agentes agresivos, polución atmosférica, etc., o la alteración de su configuración de origen.
• La aparición de manchas de salitre en las fachadas de ladrillo o de hormigón, es una reacción química de los materiales y no indica en ningún caso mala calidad de la construcción. Con el tiempo y la acción de la lluvia desaparecerán.
• Una falta de aislamiento térmico puede ser la causa de la existencia de humedades de condensación. Si esto sucede, conviene consultar con un técnico competente.
• Algunos aislamientos térmicos pierden su efectividad si se mojan. En estos casos debe evitarse cualquier tipo de humedad que lo pueda afectar, y proceder a su sustitución si fuera necesario.

Revisiones Periódicas

• Cada 2 años se debería revisar las impostas, recercados, aplacado y anclajes de elementos de fachada.
• Cada 10 años, se recomienda realizar una inspección de toda la fachada por la existencia de posibles desperfectos.
• Cada 15 años, se aconseja revocado o pintado de fachadas.

De paneles prefabricados:

Existen cerramientos que están realizados con paneles, generalmente de hormigón, que se elaboran en fábricas y se montan en obra. Estos paneles pueden llevar, o no, aislamiento térmico en su interior. Los que no lo llevan, deberán complementarse con aislamiento y un tabique interior.

Uso, Conservación y Mantenimiento

• Se recomienda no realizar modificaciones o reformas sin antes consultar a un técnico competente.
• No se deben fijar elementos extraños al panel.
• Para la limpieza no utilizar métodos abrasivos incompatibles con el material colocado, en todo caso se deben seguir las instrucciones del fabricante.
• Si se observa alguna anomalía, se hará revisar por técnico competente, que dictaminará su importancia y las reparaciones a realizar.
• En caso de que el panel presente en su cara externa o interna algún tipo de revestimiento, se realizará la conservación periódica del mismo.

Revisiones Periódicas

Cada cinco años, o antes en caso de observar alguna anomalía, se recomienda realizar una inspección visual de la fachada, observando la presencia de fisuras y/o humedades, daños en los sellantes, o cualquier tipo de lesión en los paneles o en las juntas.

Muros cortina:

Este tipo de fachadas están constituidas por estructuras auxiliares, apoyadas sobre la estructura portante del edificio. La tecnología usada en estas fachadas, suele ser muy compleja y requiere unos ciertos cuidados de mantenimiento.

Uso, Conservación y Mantenimiento

• No realizar modificaciones o reformas sin antes consultar a un técnico competente.
• Se evitará fijar elementos extraños al muro cortina.
• En muros cortina denominados “especiales” se seguirán fielmente las instrucciones dadas por el fabricante, bajo la supervisión de técnico competente.
• Para el mantenimiento de este cerramiento es necesario personal especializado.
• La limpieza debe ser periódica, cada 3 meses como máximo.
• En caso de elementos de aleaciones ligeras (aluminio), debe limpiarse con esponja y agua jabonosa o detergentes no alcalinos, y después aclarar y dejar secar.
• En caso de elementos de acero galvanizado, eliminar el polvo, y lavar con agua con adición de un detergente neutro.
• En caso de elementos de acero inoxidable, eliminar el polvo por medio de agua jabonosa con adición de detergentes no clorados en polvo o líquido, se pueden usar esponjas, trapos o cepillos suaves.
• Al limpiar los vidrios, evitar los productos abrasivos que puedan rayarlos o afecten al acabado de los elementos metálicos. Dos veces al año, se limpiarán vidrios y perfiles opacos, así como elementos decorativos.

Revisiones Periódicas

Una vez al año, repaso de todos los elementos pintados y de los elementos metálicos estructurales y de soporte.

Una vez cada cinco años, revisión de juntas de estanqueidad por la existencia de posibles filtraciones.

Cerramientos de hormigón translúcido:

Son cerramientos formados por bloques de vidrio que se unen a través de una estructura de hormigón. En muchos edificios se utiliza para proporcionar luz al hueco de escalera.

Uso, Conservación y Mantenimiento

• Limpiar con agua y detergentes neutros. Cada año realizar una limpieza general para eliminar la suciedad y los residuos dejados por la polución.
• No se deben apoyar sobre la fachada carpinterías pescantes ni andamios, poleas u otros mecanismos que la puedan dañar.
• No modificar o colocar acondicionadores de aire sujetos a la fachada sin realizar un análisis previo por un técnico competente.
• Cada año, realizar un engrase de los elementos móviles.

Revisiones Periódicas

Cada año revisar el sellado de los vidrios.

Cada 3 años se recomienda realizar una revisión general, comprobando la estanqueidad, el funcionamiento de los mecanismos de cierre y apertura, y posibles roturas, reparando los defectos que se aprecien.

 

CARPINTERIA EXTERIOR

Están incluidas en este apartado las ventanas y balcones exteriores, ya sean correderas o abisagradas, que estén realizadas con los materiales más comunes en el mercado, tales como: madera, aluminio, acero, plástico (P.V.C.) y acero inoxidable.

Uso, Conservación y Mantenimiento

• No apoyar sobre la carpintería pescantes de andamios, poleas o mecanismos que puedan dañarla.
• No sujetar acondicionadores de aire a la misma, sin haber realizado un análisis por persona especializada, y lo mismo en caso de otras adaptaciones, modificaciones y colocación de persianas o contraventanas.
• No dar golpes secos en la apertura y cerrado, se evitará la rotura del sistema de cierre y desajustes en la carpintería.
• Se recomienda el uso de burletes de neopreno, para una mayor estanqueidad.
• La carpintería exterior en su unión con la fachada debe estar sellada con siliconas de caucho.
• Los agujeros practicados en la parte inferior del cerco, son para facilitar la evacuación del agua recogida en la superficie de las ventanas. Los mismos deben mantenerse libres y evitar su obstrucción.
• En las ventanas correderas conviene mantener limpios y engrasados los raíles.
• En otoño, limpiar los carriles de las correderas, y los canalones de recogida de aguas, pues pueden obstruirse.
• Para la limpieza de vidrios y carpinterías metálicas y de PVC, no se utilizarán materiales duros o abrasivos. Evitar el uso de disolventes, acetonas, alcohol y otros elementos que atacan la carpintería. Emplear únicamente bayetas suaves o esponjas que no raye, y agua jabonosa o detergentes rebajados, que no contengan cloro.
• Para carpinterías de aluminio anodizado, y acero inoxidable, utilizar detergentes no alcalinos y agua caliente. Conviene limpiar todos los años el polvo y la polución del acero inoxidable. Si hay manchas aisladas, usar igual sistema que para limpiar el resto, añadiendo polvos de limpieza, y si es necesario, un poco de amoniaco.
• Lavar con agua fría las carpinterías de PVC, a la que se puede añadir algún jabón neutro. También se puede utilizar parafina. Cada año conviene realizar una limpieza general de esta carpintería.
• Limpiar la carpintería de madera con aceite, parafina, o agua y jabón neutro. No se deben usar ácidos, lacas ni productos químicos. Cada 6 meses se aconseja realizar una limpieza con un trapo húmedo, y cada 2 años es conveniente aplicar productos insecticidas y fungicidas.
• Para la restauración de la carpintería de aluminio, consulte a un especialista.
• En las carpinterías pintadas o barnizadas, se procederá a la renovación de su pintura cada 5 años, o antes si está visiblemente deteriorada.
• En caso de que se realicen trabajos de pintura, revoque o estuco, protejer la carpintería con cinta adhesiva, que se retirará al final de los trabajos.
• Engrasar cada año los elementos de giro o movimiento con aceite para máquina de coser.

Revisiones periódicas

Vigilar los vierteaguas, su fijación y que no tengan fisuras.

Cada año se revisarán juntas y sellados de la carpintería. Las siliconas que se utilizan para el sellado tienen una duración relativa, siendo frecuente su resecado y agrietamiento. En tal caso se debe proceder a su reparación o sustitución.

Cada 2 años comprobar el estado de los herrajes de las ventanas y balconeras. Se repararán si es necesario. Se revisarán también los elementos pintados, lacados, anodizados, galvanizados o con cualquier tipo de protección superficial, y se restaurarán las zonas dañadas.

Cada 3 años comprobar la estanqueidad, estabilidad y defectos de acabado.

Cada 5 años, realice una revisión general, llevando a cabo una prueba de estanqueidad, comprobando los mecanismos de cierre y la correcta sujeción de los vidrios.

Vidrios:

Los vidrios más comunes son del tipo plano simple o doble. Los vidrios simples sólo tienen una luna y los dobles tienen dos, separadas por una cámara de aire que actúa como aislamiento térmico. Dentro de éstos los podemos encontrar también: impresos, templados, armados, en U y laminar.

Uso, Conservación y Mantenimiento

• Evitar los golpes fuertes al abrir o cerrar puertas y ventanas con vidrios.
• Si se pinta la carpintería, proteger el borde de los cristales, en contacto con la misma, con cinta adhesiva.
• No colocar dentro del radio de giro de puertas o ventanas acristaladas objetos o muebles que puedan golpearlas accidentalmente. Es aconsejable poner topes en las puertas o agarres para evitar portazos.
• En caso de rotura, no deben sacarse de la carpintería los restos de cristales que queden, y si se hace, no empezar nunca por los de abajo. Restituir de inmediato las piezas rotas.
• En caso de lluvias, vientos, etc., cerrar bien puertas y ventanas.
• No instalar aparatos de aire acondicionado sobre los vidrios, pues podrían romperse por diferencia de temperatura.
• Es recomendable utilizar únicamente agua para la limpieza de los cristales, ya que numerosos productos los engrasan y exigen una limpieza mucho más frecuente de los mismos. Evitar, en todo caso, los productos abrasivos.

Revisiones Periódicas

Revisar periódicamente los sellados y las masillas que sujetan el vidrio.

 

PROTECCIONES

Barandillas, rejas y cierres:

Estos elementos de cierre se utilizan para cerramientos perimetrales de parcela, en los petos de las terrazas y balcones, como rejas de protección de huecos exteriores, etc. Suelen ser de hierro o acero, aunque para las celosías de cocinas y tendederos se suele utilizar PVC. o aluminio.

Uso, Conservación y Mantenimiento

• No se utilizarán nunca para apoyar andamios, tablones ni otros elementos destinados a la subida de muebles o cargas que puedan afectar a su estabilidad.
• Eliminar el polvo con un trapo seco o ligeramente humedecido. Limpiar con un paño húmedo o con agua y jabón neutro, y secar con otro paño. Evitar el uso de productos abrasivos.
• Limpiar las lamas, de PVC o aluminio, cada 6 meses, con agua y un jabón neutro, y con suavidad y sin rayar la superficie. No emplear en la limpieza ácidos ni productos químicos, ni disolventes orgánicos como acetona, etc. Si se trata de lamas móviles, anualmente deben engraserse ligeramente los puntos de giro y mecanismos de cierre o apertura.
• En el aluminio, en caso de existir rayas, pueden usarse sprays y pinceles de venta en el mercado.
• En barandillas y rejas pintadas, el mantenimiento se limita a renovar periódicamente su protección, aplicando primero un antioxidante y como acabado pintura o esmalte.
• En caso de acero pulido, latón, aluminio y zinc, si se desea pintar debe utilizarse productos apropiados. Consultar a un instalador o en comercios especializados.

Revisiones Periódicas

Revisar cada año los anclajes de la cerrajería, tanto si son soldados como atornillados, y especialmente las fijaciones, tanto a paramentos verticales como horizontales.

 

REVESTIMIENTO DE FACHADAS

Revestimientos:

Los revestimientos más comunes en fachadas de edificios de viviendas suelen ser: enfoscados, revoques, revestimientos monocapa (de piedra proyectada sobre una base de mortero) y pinturas (la plástica es la más común). En caso de revestimientos especiales, como pueden ser los estucados, consultar con técnico competente.

Uso, Conservación y Mantenimiento

• Evitar, en lo posible, los golpes y roces. No sujetar elementos pesados a la fachada, anclados solamente en el espesor del revestimiento.
• Cada 5 años se recomienda su limpieza con agua a baja presión.
• Si el revestimiento lleva banda metálica o plástica de refuerzo, comprobar el estado de la misma al efectuar revisiones y , si es necesario, reponerla.
• Se repararán los golpes y cuarteamientos que puedan permitir el paso de humedad, con material compatible.
• Cada 5 años se aconseja repintar la fachada, y cada 10 realizar un decapado, si es necesario.
• Es inevitable el cambio gradual de color (por decoloración del pigmento). La presencia de mohos o suciedad implica una fijación de humedad, y deben eliminarse, así como la causa que los produce.

Revisiones Periódicas

Cada 5 años, realizar una revisión general, observando si el revestimiento se ha fisurado y si está bien adherido al soporte.

Aplacados y chapados:

Podemos encontrar aplacados y chapados de muy diversas características. Aquí trataremos los de piedra natural o artificial, los de chapas metálicas y los aplacados de gres o cerámicos.

Uso, Conservación y Mantenimiento

• No deben fijarse elementos extraños al revestimiento, que puedan dañar las piezas o provocar entrada de humedades. Si es necesario instalar algún elemento, se hará sobre el soporte resistente, no sobre las piezas de aplacado.
• Si se tienen que sustituir anclajes, éstos deben ser galvanizados o inoxidables.
• Evitar golpes y roces, y que las jardineras u otros elementos viertan agua sobre el aplacado.
• Por las características de estos materiales se hace prácticamente innecesaria su limpieza en condiciones ambientales normales.
• En el caso de piedra natural y artificial, evite el contacto con materiales cáusticos.   Si se aplican barnices o productos de tratamiento de superficies (como protección contra agentes agresivos, impermeabilización, etc.) se deben realizar bajo estudio previo de un técnico y por personal cualificado, pues cada piedra puede requerir tratamientos diferentes según el medioambiente y resto de materiales de la edificación, y si se aplican mal pueden ocasionar daños al revestimiento y a la pared base. Para la limpieza emplear sólo agua potable y/o métodos que no puedan destruir la superficie.
• Se recomienda la limpieza cada 10 años con agua a baja presión. En mármoles, la limpieza se realizará con agua potable y cepillado no abrasivo. Es conveniente que los trabajos se realicen por personal especializado.
• En los revestimientos de chapas metálicas, puede realizarse la limpieza cada 5 años, con chorro de agua a presión controlada (siempre que con ello no se produzcan infiltraciones en las juntas entre las diversas piezas que compongan el revestimiento).   Debe evitarse totalmente la aplicación de productos ácidos o alcalinos que puedan causar corrosión u oxidación de las chapas o sus elementos de soporte y fijación.
• No es necesario ni procedente en condiciones ambientales normales la aplicación de tratamientos superficiales, salvo si se trata de planchas pintadas, cuya conservación será la que la pintura aplicada requiera.
• En revestimientos se puede realizar la limpieza con agua a presión, sin dañar con ello las juntas con su correspondiente sellado. No utilizar ácidos fuertes ni abrasivos para su limpieza, pues podrían rayar la superficie, o decolorar las piezas.

Revisiones Periódicas

Se recomienda revisar cada 2 años, y siempre que se observen anomalías, los revestimientos cerámicos. Se tendrán en cuenta: la adherencia de las piezas a la pared, realizando unas pruebas de sonido al golpe suave, el estado de las juntas entre losetas y las juntas de dilatación.

Deben revisarse cada 5 años (por personal especializado, en caso de piedra natural), por si se ha producido algún deterioro: roturas, ahuecamientos, y fisuras. Se comprobará el grapado de las placas y se realizará una limpieza general. Tener en cuenta también la unión de las piezas entre sí y con los huecos de fachada. Revisar también las juntas de dilatación, en caso de que las haya, observando si conservan el estado de elasticidad requerida para su buen funcionamiento, y las juntas del revestimiento con los cercos de puertas, ventanas, barandillas, etc.

 

PARTICIONES INTERIORES (TABIQUERÍAS)

Tabiques:

Separan las distintas estancias del edificio. Suelen ser de ladrillo, pero en ocasiones los encontramos también prefabricados de placas de yeso o de cartón-yeso. Estos últimos tienen, normalmente, en su interior, una estructura metálica. En general el mantenimiento es sencillo.

Uso, Conservación y Mantenimiento

• No deben colgarse elementos pesados ni realizar empujes que puedan dañar la tabiquería. En el caso de tabiques prefabricados de yeso o cartón-yeso, si se quieren colgar objetos pesados, se podrá reforzar interiormente el tabique, sin sobrepasar en ningún caso los 100 Kgs. de peso.
• Es conveniente evitar las rozas en los tabiques para el paso de instalaciones, especialmente si son horizontales o diagonales y en las partes inferiores.
• Los tabiques detectan fácilmente los movimientos estructurales fisurándose o agrietándose. En estos casos, solicitar el informe de un especialista.
• Antes de perforar un tabique, comprobar que no afecte a alguna conducción que pase, empotrada, por ese punto (tuberías de agua, cables eléctricos, etc.). Es importante tener la información sobre los trazados ocultos de las instalaciones del edificio.
• Los daños producidos por escape de agua deben ser reparados de inmediato.
• La limpieza de tabiques de yeso o cartón-yeso se realizará siempre en seco, no se deben poner en contacto con el agua.
• Para la fijación de elementos de decoración en tabiques de ladrillo, se aconseja utilizar taco de plástico y tornillo metálico roscado.
• En las placas de yeso, el cuelgue de cuadros se efectuará mediante clavos especiales. Los objetos ligeros (de hasta 20 Kgs.) como apliques o accesorios de baño, se colgarán mediante tacos de plástico o autoexpansivos. Consultar en comercios especializados.
• En los paneles de cartón-yeso, para la fijación de elementos de mobiliario o decoración, es conveniente utilizar tacos especiales, como en el caso anterior. Pregunte en comercios especializados. En caso de que realice reformas es muy conveniente no emplear otros tipos de tabique o material.

Revisiones Periódicas

Cada año conviene realizar una revisión de los tabiques en locales no habitados, para detectar lesiones como fisuras, desplomes, etc. En caso de apreciarse alguno de estos síntomas consultar a un técnico.

Cada 10 años, se recomienda realizar una inspección ocular en locales habitados, o antes si se aprecia alguna anomalía. Observar la existencia de lesiones (fisuras, desplomes, etc..) y, en caso de apreciarse alguno de estos síntomas, será estudiado por un técnico que expondrá el problema, su solución y reparación.

 

CARPINTERÍA INTERIOR

Se incluyen en este apartado las puertas interiores (de madera, aluminio, etc.), con sus diferentes acabados (pintura, barniz, etc.).

Uso, Conservación y Mantenimiento

• Evitar su cierre brusco y forzado, ya que se puede romper la cerradura, desajustar la carpintería y perjudicar la fijación del marco.
• La limpieza de las carpinterías de madera se puede efectuar con bayeta seca o ligeramente humedecida y jabón neutro, también se puede utilizar parafina. La carpintería pintada o barnizada puede lavarse con productos de droguería adecuados a cada caso.
• En carpinterías de aluminio, utilizar detergentes neutros y agua caliente, aplicarlos con un trapo suave o una esponja que no raye, enjuagar con agua y secar con un paño. Deben evitarse: los productos abrasivos, acetonas, alcohol y otros.
• Las cerraduras y bisagras requieren un engrase periódico, se pueden utilizar aerosoles del tipo utilizado para cerraduras de automóviles o aceite de máquina de coser.
• Realizar un repaso de la protección de la carpintería cuando su estado lo exija, ya sea con esmaltes, pinturas o barnices, siguiendo, en cualquier caso, las instrucciones impresas en los envases de los productos a utilizar.
• Se recomienda mantener el grado de humedad ambiental, para evitar deformaciones en las carpinterías de madera.

 

REVESTIMIENTOS INTERIORES DE PAREDES Y TECHOS

Guarnecidos y enlucidos de yeso:

Es el acabado más común en las paredes interiores del edificio. Consiste en una capa de yeso de 1,5 ó 2 cm. de espesor que posteriormente se cubre con la pintura. Se utiliza el mismo revestimiento para paredes y techos.

Uso, Conservación y Mantenimiento

• Generalmente no se requiere otro cuidado que una observación periódica comprobando que no existen fisuras o manchas de humedad. Deberán estar siempre secos. No someterlos a humedades ambientales superiores al 70 %, ni salpicar con agua. Si por cualquier causa recibe un exceso de agua, el revestimiento puede perder sus propiedades y únicamente podrá volver a su primitivo estado mediante una total sustitución.
• Los techos van provistos de los soportes necesarios para lámparas. Si hay necesidad de modificar su situación, poner especial cuidado en la correcta sujeción al techo de los elementos a colgar.
• No sujetar elementos pesados anclados sólo al espesor del revestimiento.
• Sobre los techos y paredes, es posible que se encuentren conducciones eléctricas y tuberías que podrían dañarse e incluso producir accidentes al realizar taladros. Es conveniente conocer los trazados ocultos de las instalaciones del edificio
• Para la limpieza sólo es necesario desempolvar periódicamente con una mopa seca.
• Si es necesario hacer reparaciones, reponer el revestimiento con los mismos materiales utilizados originalmente.

Revisiones Periódicas

Cada 5 años es conveniente realizar una inspección de la superficie del yeso, para ver posibles desperfectos.

Alicatados y chapados:

Suele utilizarse el alicatado en el revestimiento de paredes de zonas húmedas del edificio como cuartos de basura o de instalaciones, ya sea cubriendo toda la pared o parte de ella, para facilitar la limpieza. También encontramos otros revestimientos, sobre todo en portales, a base de aplacados como los chapados de granito o mármol,.

Uso, Conservación y mantenimiento

• Este tipo de revestimiento no necesita una conservación especial, no obstante, en el caso de azulejos es recomendable disponer de una pequeña reserva de piezas de cada tipo, por si es necesaria una sustitución en caso de roturas o desperfectos.
• Evitar golpes con objetos duros, en la superficie del revestimiento, pues pueden producir roturas o rayados.
• La fijación de elementos extraños al revestimiento conviene que se haga (si su peso lo requiere) sobre la pared base, no sobre el espesor del revestimiento.
• Se recomienda reponer de inmediato las piezas desprendidas.
• Es menester limpiar la superficie del alicatado con un elemento no duro, y agua y jabón o detergente no agresivo, y secar después. No utilizar ácidos fuertes ni abrasivos, pues hay peligro de decolorar o rayar el azulejo y sus correspondientes juntas. Debe comprobarse siempre la etiqueta del producto que se utilice.
• Conviene vigilar las juntas entre piezas de alicatado. Si se observan algunas abiertas, proceder a sellar con lechada de cemento blanco, o bien con silicona blanca aplicada con el dedo enjabonado. Las fisuras en juntas pueden permitir el paso de la humedad.
• Allí donde estén sometidos a humedad (como en cuartos de basura), es recomendable un sellado de las juntas de azulejos con materiales elásticos, que pueden ser transparentes (por ejemplo silicona de caucho). Así se garantiza la impermeabilización de las juntas en estos puntos más afectados por el agua.
• Se recomienda evitar la incidencia de focos de calor importantes próximos a los alicatados.
• En el caso de los chapados de piedra, por las características del propio material, se hace prácticamente innecesaria su limpieza en condiciones ambientales normales. Emplear sólo agua potable y utensilio no abrasivo. Debe evitarse el contacto con materiales cáusticos

Revisiones periódicas

Se recomienda comprobar cada 5 años el rejuntado de las piezas, especialmente en zonas húmedas, pues puede fisurarse y permitir el paso de humedad. Comprobar también el agarre de las piezas (las piezas sueltas se puede detectar por el sonido que emiten al golpearlas).

Materiales ligeros en paredes:

Es común encontrar como revestimiento en paredes de portales materiales ligeros, tales como madera, corcho, chapa lacada, aluminio, acero inoxidable, P.V.C., etc.

Uso, Conservación y Mantenimiento

• Deben evitarse los esfuerzos en su superficie que produzcan rayados y/o punzamientos.
• La fijación de elementos extraños al revestimiento conviene que se haga (si su peso lo requiere) sobre la pared base del revestimiento.
• La limpieza de superficies de madera y corcho se realizará en seco. Otros materiales podrán limpiarse con paño ligeramente humedecido en agua con detergente neutro, y nunca con productos alcalinos o ácidos, ni con disolventes orgánicos.
• En el supuesto de detectar humedad en la superficie, eliminar de inmediato. A los revestimientos de madera y corcho o similares, un alto nivel de humedad ambiental puede deteriorarlos muy rápidamente.
• Es conveniente disponer de una reserva de piezas de repuesto para reparaciones, en especial si se trata de productos de P.V.C., chapas metálicas o con diseños especiales.

Revisiones periódicas

Es recomendado comprobar periódicamente la ausencia de humedad en la pared base del revestimiento, y las condiciones de buena fijación del mismo.

Falsos techos:

Los más comunes son los falsos techos continuos, y los de placas. Los primeros suelen ser de planchas de escayola, sujetas al forjado mediante alambres, flejes metálicos, entramados de madera y cañizo, etc. Las planchas se unen entre sí dejando una superficie continua sin juntas.

En los falsos techos de placa, éstas van apoyadas en unas guías, que a su vez cuelgan del forjado. Aquí las juntas entre las placas son visibles y se pueden montar y desmontar con relativa facilidad. Las placas suelen ser de escayola, fibra o metálicas.

Uso, Conservación y Mantenimiento

• Los falsos techos suelen estar suspendidos por técnicas bastante rudimentarias, por lo que es conveniente observar si hay fisuras.
• No se deben colgar elementos pesados de los techos. Si son de placas desmontables se pueden suspender del forjado directamente. En caso de techos continuos deberán utilizarse únicamente hembrillas de acero galvanizado con dispositivo de apertura interior.
• Se recomienda comprobar que el agujero practicado no coincida con un elemento de fijación del falso techo.
• Debe evitarse exponer la superficie a la humedad.
• En edificios nuevos es posible que aparezcan unas finas fisuras longitudinales, motivadas por dilataciones debidas a cambio de temperatura o bien debidas al descenso del forjado al entrar en carga por primera vez. En este caso el emplastecido y posterior pintado suele ser suficiente para su eliminación.
• Limpiar en seco, y periódicamente los rincones, preferiblemente por aspiración.
• Si se realiza un repintado en los techos de placas, se hará mediante pistola y con pinturas poco densas. Si son placas acústicas no tapar las perforaciones.
• Es recomendable, en caso de placas decorativas, disponer de una cantidad de piezas de repuesto para posibles reparaciones.

Revisiones Periódicas

Cada 5 años, se debería realizar una inspección ocular reparando los posibles desperfectos como flechas en los perfiles debido al fallo de algún anclaje, existencia de humedad, fisuras, grietas, etc. En caso de que éstos fueran importantes, deben ser examinados por técnico competente que dictamine sobre su origen e importancia. En los techos de placas desmontables las reparaciones serán más sencillas, dado su carácter registrable.

Pinturas:

Se deberán revisar todas las superficies interiores y exteriores pintadas de paredes y cielorrasos a fin de detectar la formación de colonias de hongos. Estos microorganismos alojados generalmente en el interior de los ambientes resultan perjudiciales para la salud, formándose por la condensación del vapor de agua retenido en los ambientes mal ventilados y que se desarrollan en los sectores más fríos de las habitaciones. En las superficies exteriores el mayor problema resulta ser un defecto estético.

En caso de tener que remover una colonia de hongos se deberá rociar la superficie afectada y sus adyacencias con una solución funguicida Sinteplast (o marca similar) y conseguir su remoción total. Posteriormente, a las 48 horas dicha superficie puede volver a pintarse.

La verificación de la aparición de grietas y fisuras es muy importante, dado que constituyen el principal punto de riesgo de filtración de agua, por lo tanto se debe prestar la máxima atención y se deberá poner especial cuidado en la revisación de los paramentos exteriores. En el caso de hallarse alguna de un espesor mayor a 2mm es conveniente profundizarla y agrandarla, de manera de lograr luego que el producto que se aplique especialmente para tal fin penetre lo más profundamente posible, sellándola en toda su extensión. Se recomienda la aplicación de una manta o cinta elástica sobre la superficie tratada a fin de que se produzca un puente de trabajo que permita que la grieta quede activa sin perjudicar al revestimiento plástico aplicado de terminación de la superficie.

En las superficies exteriores, luego del tratamiento de reparación de una grieta o fisura, se deberá restaurar la superficie aplicando una capa de enduído plástico a fin de disimular las diferencias de espesor y luego aplicar el revestimiento pétreo Tintural, color Piedra París utilizado originalmente. Los paños de trabajo deben ser de tal dimensión que aseguren disimular la restauración.

En las carpinterías de madera (aberturas, barandas, cielorrasos, etc.) hay que realizar una verificación del estado del recubrimiento existente. Si el mismo se encuentra íntegro y firme, con el brillo y color original no será necesario realizar ningún trabajo de reparación. Las carpinterías más expuestas a la intemperie, o a las exigencias de uso pueden limpiarse con cierta regularidad con un paño humedecido con una solución (de 90% de agua + 10% de alcohol) a fin de retirar la suciedad más arraigada en las superficies de madera, y luego secar con un paño limpio y seco. Si la superficie se encuentra entizada, se debe realizar un lijado suave y proceder a aplicar dos manos del mismo tipo de producto que el utilizado originalmente. Para brindar un tratamiento homogéneo y regular, si la película existente tiene un aspecto blanquecino (generalmente por la acción de los rayos UV del sol y la filtración de humedad) o está cuarteada, hay que removerla totalmente hasta llegar a una base firme, luego lijar para emparejar el nivel de la superficie y limpiarla adecuadamente para posteriormente aplicar la cantidad de manos de producto que resulten necesarias (mínimo 4 manos) hasta obtener la protección adecuada. Para las carpinterías expuestas al exterior hay que aplicar un producto a base de resinas poliéster modificadas de excelente resistencia a la intemperie como Petrilac 7 vidas “color natural” o marca similar, y Cetol Premiun “color roble claro” para el resto de las carpinterías exteriores (cielorrasos, barandas, ect.). Dicho producto posee un filtro solar que neutraliza la radiación ultravioleta sobre la madera. Se recomienda la aplicación del producto con terminación brillante. Para las carpinterías interiores se recomienda la aplicación de un poliuretano de última generación como el Lustrelac que está formulado especialmente para su aplicación en maderas interiores, protegiéndola de golpes y rayaduras; otorgando un acabado satinado tipo “lustre a muñeca”.

En condiciones normales de uso y de exposición, a las carpinterías de madera exteriores se le deberán realizar tareas de tratamiento preventivo cada 3 años. En el caso de las carpinterías interiores dicho período se puede alargar a 4 o 5 años.

En las carpinterías metálicas y en los elementos ferrosos en general que se encuentren expuestos a la intemperie se deben realizar las verificaciones anualmente a fin de detectar la aparición de óxido en algún sector de las mismas. De ser así dicha superficie debe ser tratada del siguiente modo: limpieza y preparación de la misma quitando resto de pintura floja o material descascarado, como así también el óxido existente por medio del uso de espátula, cepillo, viruta o lija. Una vez finalizada la limpieza con aguarrás mineral se aplica una o dos manos de convertidor de óxido Converplast (o marca similar). Posteriormente se deberán repintar las superficies tratadas con esmalte sintético de altos sólidos Duralux (o marca similar) que le otorga un acabado brillante y de alta resistencia al ensuciamiento y desgaste a la intemperie.

En condiciones normales de uso y de exposición, a las carpinterías de hierro exteriores se le deberán realizar tareas de tratamiento preventivo cada 3 años. En el caso de las carpinterías interiores o bien protegidas, dicho período se puede alargar a 4 o 5 años.

EL COMITENTE ESTÁ OBLIGADO A DAR AVISO AL PROFESIONAL EN EL CASO DE DETECCIÓN DE CUALQUIER ANOMALÍA EN UN PLAZO MÁXIMO DE 2 DÍAS DE DETECTADA LA MISMA.

Uso, Conservación y mantenimiento

• Es recomendable utilizar pinturas de calidad y garantía, sobre todo en exteriores. No todas las pinturas o barnices son adecuados para todas las superficies.
• Un buen pintado depende de la preparación previa que se realice de la superficie a proteger.
• Se deben evitar los golpes, roces y el contacto con materiales cáusticos. Es aconsejable proteger los cantos de los muebles que estén en contacto con las paredes.
• Para limpiar las pinturas al temple utilizar sólo bayetas secas suave o un plumero. No debe utilizarse nunca agua ni sustancias húmedas. Algunas manchas pueden quitarse con goma de borrar. Requiere un repintado cada 2 años, con material compatible, y decapado y nueva pintura cada 4 años.
• Las pinturas plásticas, esmaltes, barnices, etc, se pueden limpiar con bayeta humedecida en agua jabonosa o detergente no agresivo, o bien en seco con plumero o paño suave. Cada 5 años necesitan un repintado con material compatible.
• Para el pintado de zonas comunes es recomendable utilizar pintura plástica sobre paredes y techos, ya que el mantenimiento, limpieza y posteriores repintados son más fáciles y económicos.

Revisiones periódicas

En pinturas interiores se recomienda revisión general cada 5 años.

Las revisiones periódicas de las pinturas en el exterior, dependen de la superficie pintadas:

a) Cemento y derivados: cada 3 años.

b) Madera: cada 3 años, aunque es recomendable realizarla cada año.

c) Superficies metálicas: cada 5 años, aunque es recomendable realizarla cada 2 ó 3 años.

 

REVESTIMIENTO DE SUELOS Y ESCALERAS

Se incluyen en este apartado los suelos de baldosas más comunes en los edificios de viviendas, como son las baldosas cerámicas, de gres, terrazo, piedra natural (mármol o granito), etc.

Uso, Conservación y Mantenimiento

• Se recomienda evitar golpes con objetos duros que puedan dañar la superficie de la baldosa.
• Eliminar restos de cemento con agua sola o algún producto específico, de venta en centros de materiales de construcción, y cepillo de raíces. A la hora de adquirir un producto de este tipo, se debe especificar el tipo de superficie sobre la que va a ser aplicado.
• Si se observan fisuras en las juntas de las baldosas proceder a su tapado con cualquier tipo de sellador, como el cemento blanco, eliminando los restos.
• Si alguna pieza se mueve, repararla de inmediato.
• Limpiar los suelos habitualmente con agua y jabones neutros o detergente líquidos no agresivo. No utilizar ácido clorhídrico ni detergentes alcalinos, como la soda cáustica. Los productos que incorporan abrillantadores no son recomendables, ya que pueden aumentar la adherencia del polvo. Eliminar las manchas que aparezcan.
• Sobre la cerámica no vidriada y en interiores, se pueden aplicar barnices, ceras a la silicona u otros productos que se encuentran en el mercado. Con estos tratamientos se conseguirá brillo y mayor resistencia al rayado y desgaste.
• En caso de gres cerámico esmaltado (baldosas con una capa vidriada), se limpiará sólo con agua clara. Puede utilizarse una goma de borrar para quitar manchas de colas, lacas o pinturas.
• Para la limpieza del mármol, no deben utilizarse jabones, lejías, amoniaco o cualquier tipo de ácido. Para quitar el polvo emplear una mopa y fregar con agua sola o con un poco de cera diluida en agua, para aumentar el brillo. Cada dos años, pulir y abrillantar a máquina el mármol, con lo que recuperará su estado inicial.
• Los pavimentos que estén a la intemperie como empedrado, enlosado con junta abierta o cerrada y engravillado, se limpiarán regando.

Revisiones Periódicas

Se recomienda cada 2 años realizar una inspección general del pavimento.

Cada 5 años es conveniente hacer un repaso del estado de las juntas entre baldosas.

De madera:

Están incluidos en este apartado todos los pavimentos de madera (entarimados, parquet pegado, entarugado, etc.), con independencia de su material y con un acabado superior de barniz. Es frecuente su colocación como elemento de gran comodidad y fácil conservación diaria, sin embargo su colocación puede plantear problemas, principalmente en climas húmedos.

Uso, Conservación y Mantenimiento

• Evitar golpes y roces con objetos duros. Una gran sequedad produce mermas en la madera, con el consiguiente aumento del tamaño de las juntas. Un exceso de humedad aumenta su volúmen con el peligro de que se levanten las tablas.
• Para evitar estos efectos se tendrá presente evitar que los rayos del sol incidan durante mucho tiempo sobre el pavimento, pues la insolación excesiva puede ser motivo de cambio de color, dilatación u otras alteraciones.
• Cuando se derrame algún líquido sobre el pavimento secar de inmediato.
• Evitar la humedad permanentes ( por macetas, etc.).
• Debe limpiarse a menudo eliminando el polvo con un trapo seco. Una vez al mes se puede impregnar el trapo con spray especial para madera. En caso de manchas se puede humedecer ligeramente y secar de inmediato. No limpiar nunca con agua.
• Se puede aplicar mensualmente algún tipo de cera, esto le hará conservar el brillo.
• Si se mueve o desprende alguna tabla, hay que proceder a su colocación lo antes posible por profesional cualificado.
• Cada diez años, o antes si se observa el inicio de su deterioro, conviene pulir y barnizar estos suelos.

 

INSTALACIONES AUDIOVISUALES

Antena colectiva y receptores parabólicos:

Para la captación de TV y FM se suele utilizar antena colectiva, que pertenece a toda la Comunidad de Propietarios. Y cada vez es más frecuente la instalación de receptores parabólicos también comunitarios.

Uso, Conservación y Mantenimiento:

• El mantenimiento de esta instalación debe ser realizado por un técnico acreditado.
• Debe comprobarse la orientación de la antena y la señal en el monitor.
• No manipular el amplificador ni la antena pues la instalación es de la Comunidad de Propietarios.
• No se harán modificaciones sin realizar un estudio de la instalación por persona especializada.

Revisiones Periódicas:

Cada año, revisar la fijación del mástil, pueden oxidarse los anclajes, tirantes y tensores, comprometiendo la estabilidad de la antena e incluso el deterioro de la cubierta.

También deben revisarse, cada año, los componentes eléctricos, o antes si la visión es defectuosa; la ganancia de señal en el amplificador, y el estado de la antena parabólica de TV.

Cada 4 años, inspección de la instalación de la antena colectiva de TV/FM.

Cada 5 años, se renovarán los cables situados al exterior.

Portero automático y video-portero:

Aparato de control y apertura de entrada al edificio, conectado mediante conductos a la botonera de llamada, instalada en el portal.

Uso, Conservación y Mantenimiento

• Debe controlarse que al aparato no llegue ningún tipo de humedad, corrosión de bornes, fijación de tubos, etc.
• En caso de avería, se recomienda que se acuda al mismo técnico que montó la instalación, pues como es lógico, conoce mejor sus características.

Revisiones Periódicas

Cada año se aconseja realizar una revisión por un instalador competente, vigilando en especial los pulsadores susceptibles de golpes, el alimentador, la apertura y el funcionamiento general.

Circuito cerrado de video:

Algunas edificaciones destinadas a vivienda o para uso comercial o industrial disponen de un circuito cerrado de vídeo. Para su control y mantenimiento es necesario personal permanente, que puede ser el vigilante o el portero.

Uso, Conservación y Mantenimiento

• No se debe modificar la instalación sin previo estudio por técnico especialista.
• La realización de obras irá seguida de la comprobación total de la instalación.
• Se limpiarán, con la debida periodicidad (en función de su ubicación), objetivos de cámaras y pantallas receptoras.

Revisiones Periódicas

Cada año, debe realizarse una inspección de la instalación de video, comprobando su funcionamiento, fijaciones y mandos de actuación. Se realizará de la forma que indiquen las instrucciones de cada elemento.

Cada 3 años, se comprobará la fijación de tubos y elementos, y la existencia de deterioros en los elementos de la instalación.

 

ASCENSORES

Instalación de ascensores:

El propietario o la persona responsable, en caso de una propiedad horizontal, debe disponer de las llaves del cuarto de máquinas y desbloqueo de puertas, para, en caso de emergencia, poder utilizarlas responsablemente.

Uso, Conservación y Mantenimiento

• La conservación de los ascensores y su instalación ha de realizarse por personal o empresas especializadas. El propietario tendrá un contrato, con dicha empresa, de mantenimiento, y ésta registrará las fechas de visita, el resultado de las inspecciones y las incidencias en un Registro de Revisiones, el cual permanecerá en poder del responsable de la instalación.
• El cuarto de máquinas será accesible solamente para el portero o vigilante, y el personal de mantenimiento. Debe vigilarse que las rejas de ventilación no estén obstruidas así como tampoco el acceso al cuarto.
• La utilización de la cabina está limitada a un número limitado de personas, indicado en la placa de carga, no se debe sobrepasar. Los ascensores no se pueden utilizar como montacargas.
• Tener especial cuidado con el funcionamiento de las puertas, y evitar que los niños lo utilicen solos.
• No se pondrán obstáculos para mantener las puertas abiertas.
• Se impedirá el uso de la instalación cuando no ofrezca las debidas condiciones de seguridad.
• Si el ascensor se queda sin electricidad, no se debe intentar salir de la cabina. Se debe esperar a que se restablezca el suministro de electricidad, o que la cabina se remonte manualmente hasta el piso más próximo.
• Cada mes se realizará una limpieza del foso del ascensor, y se limpiará el cuarto de máquinas evitando que caiga suciedad al recinto.
• Se mantendrán limpias las guías de puertas correderas, a fin de que éstas puedan desplazarse con suavidad.
• Si existe alguna anomalía en el funcionamiento de la instalación, avisar al servicio técnico correspondiente.

Revisiones Periódicas

Cada mes como mínimo, el personal de la empresa encargada, revisará la instalación.

De acuerdo a la normativa municipal en vigor, la dependencia estatal correspondiente realizará el respectivo control de todo el sistema de elevación.

 

CALEFACCIÓN Y PRODUCCIÓN DE AGUA CALIENTE CENTRALIZADA

Calderas e instalación para calefacción y agua caliente:

Existen muchos edificios que utilizan calefacción y agua caliente comunitaria. El combustible más utilizado es el gas natural de red.

Uso, Conservación y Mantenimiento

• Es imprescindible no vaciar nunca la instalación, debe estar siempre en carga.
• Antes de ponerla en marcha comprobar el nivel de agua y llenarla si este es insuficiente.
• Si no se utiliza, se pondrá en funcionamiento periódicamente, para que el agua interior corra por sus circuitos.
• Después de una helada, se encenderá la caldera de forma lenta.
• Si una vez en marcha el equipo, se observa que ha bajado el nivel de agua, se llenará en pequeñas cantidades y de forma continua en frío, si sigue bajando, parar el equipo y llamar a personal especializado.
• Se limpiará mensualmente la evacuación de humos y gases y el piloto, y cada 2 meses el quemador. Al final de cada temporada de uso, es necesaria la limpieza del equipo de caldera, así como una limpieza interior de chimenea y de los tubos interior, con cepillos de acero. En las de agua caliente sanitaria se realizará cada 6 meses.
• Se colocará en lugar bien visible de la sala de calderas, las instrucciones de servicio.
• El cuarto donde se sitúan estas calderas está diseñado según normas estrictas que tienen en cuenta: la ventilación, la extracción de humos y gases, y las dimensiones, espacios libres y distancias de seguridad, etc.
• Vigilar termómetro y termostato, si pasa de 90ºC desconectar la instalación y avise al servicio técnico.
• Cada año se pintará el vaso de expansión y las tuberías de conexión, y se sustituirán las juntas de estanqueidad de las tapas de las calderas.
• Si se observa alguna anomalía en el funcionamiento, acudir al servicio técnico correspondiente.
• La instalación sólo se manipulará por personal especializado.
• Cualquier modificación que se quiera llevar a cabo deberá ser consultada con un técnico competente; y posteriormente llevarla a cabo un instalador especializado.

Revisiones Periódicas

Cada día debe comprobarse el nivel de agua al ponerla en marcha.

Revisar semanalmente, la maniobra completa de apertura y cierre de las válvulas de la caldera, la posición del regulador de tiro de la chimenea, y el estado del vaso de expansión, por la existencia de posibles fugas.

Cada mes, se revisará el piloto, y cada 2 meses el quemador.

Una vez al año, se realizará una revisión de la instalación, al final de la temporada. Se comprobará si hay corrosiones, fisuras o escapes en las juntas, si los accesorios están en buen estado, el estado general de las chimeneas, la estanqueidad de las juntas de las tapas de las calderas, y el rendimiento de la caldera.

Conductos y aparatos radiantes:

Las instalaciones de calefacción centralizada, suelen utilizar aparatos radiadores que funcionarán a temperatura nunca superior a 90º C.

Las instalaciones pueden ser monotubular o bitubular. Ambos sistemas, con un cálculo correcto, dan resultados satisfactorios.

Uso, Conservación y Mantenimiento

• En caso de avería debe acudir al servicio técnico correspondiente.
• La bomba aceleradora se pondrá en marcha después del encendido de la caldera y se parará después de parar ésta, comprobar si el circuito dispone de agua suficiente antes de ponerlo en marcha.
• Al final de cada temporada se limpiará la bomba aceleradora y se comprobará su estanqueidad.
• Deben repararse los elementos que presenten fugas o deficiente funcionamiento.
• Mantener la instalación llena de agua, incluso en los períodos en que no funcione.
• Si se prevén heladas, dejar en marcha lenta la caldera sin apagarla del todo o utilizar productos anticongelantes.
• Realizar la purga de los radiadores cada 3 meses ya sea con purgadores individuales o general. Los radiadores con aire en su interior no calientan, además el aire facilita la oxidación interior y esto acelera su destrucción.
• Cualquier modificación o reforma hay que hacerla bajo la dirección de un técnico especialista o un instalador competente.

Revisiones Periódicas

A diario, comprobar el manómetro de llenado de agua del circuito cerrado, la temperatura de funcionamiento según condiciones climatológicas, el funcionamiento de todos los radiadores,

Al final de cada temporada de uso se revisará la bomba aceleradora.

Cada año, comprobar la estanqueidad de los radiadores, se debe efectuar una inspección general.

Cada 2 años, realizar una revisión completa de la instalación, por personal especializado.

 

ELECTRICIDAD

La instalación eléctrica del edificio se compone básicamente de :

Una línea general hasta el Cuadro General de Protección (en lugar accesible para la Compañía Suministradora).

Una línea hasta la centralización de contadores.

Una línea desde cada contador hasta el cuadro de la vivienda al que corresponda.

Según el tipo de conductor, los colores serán diferentes:

Fases: marrón, negro o gris.

Neutro: azul

Tierra: amarillo-verde.

Debe existir un circuito de toma de tierra, que está en contacto con el subsuelo, aunque muchos edificios antiguos no la tienen. A la red de toma de tierra deben estar conectados: el pararrayos, las antenas de TV y FM, los enchufes y masas metálicas de cuartos de baño y aseos, las estructuras metálicas y las armaduras metálicas de los muros y de los soportes de hormigón, las instalaciones de agua, gas, calefacción, depósitos, calderas, ascensores, etc. y en general, cualquier elemento metálico con una masa importante.

El contacto con la tierra se produce a través de una barra de cobre hincada en el terreno. Por cada barra hincada habrá una arqueta.

El mantenimiento de la instalación eléctrica a partir del contador, es a cargo de cada uno de los usuarios; entre la caja general de protección y los contadores corresponde a la Comunidad de Propietarios, y hasta la caja general de protección, a la compañía suministradora.

Uso, Conservación y Mantenimiento:

• El Cuadro General de Protección y los contadores sólo los manipulará la compañía suministradora.
• El cuarto de contadores será accesible sólo para el portero o vigilante, y el personal de la compañía suministradora o de mantenimiento. Hay que vigilar que las rejas de ventilación no estén obstruidas, así como el acceso al cuarto.
• Para cualquier manipulación de la instalación, se desconectarán los interruptores automáticos de seguridad. En todo caso, acudir a un instalador electricista autorizado.
• No se pueden conectar a los enchufes aparatos de potencia superior a la prevista o varios aparatos que, en conjunto, tengan una potencia superior. Si se aprecia un calentamiento de los cables o de los enchufes conectados en un determinado punto, deben desconectarse.
• Para la limpieza de los mecanismos y puntos de luz, utilizar plumero o paño seco, nunca húmedo.
• Nunca debe efectuarse la toma de tierra a través de conexiones que no sean específicas a tales fines (tuberías, barrotes, etc.).
• La tierra alrededor de las barras o picas de toma de tierra, debe estar mojada para mejor transmisión de la corriente. Si en las revisiones de las arquetas de conexión se advierte la tierra seca, se humedecerá con agua.

Revisiones Periódicas:

Cada mes, accionar el pulsador de prueba de los interruptores diferenciales (que protegen los servicios de la Comunidad), para comprobar su buen funcionamiento.

Una vez al año, en la época más seca, se comprobarán las arquetas de conexión entre las líneas de toma de tierra y la red enterrada.

Cada 2 años, comprobar la puesta a tierra, si hay corrosión en las conexiones de la línea general, y la continuidad de ésta.

Cada 4 años, se realizará una revisión general de la instalación comunitaria, comprobando los dispositivos de protección, la sección de los conductos, el aislamiento, y la continuidad de las conexiones entre masa, conductores y red de toma de tierra, siempre por personal especializado.

Alumbrado exterior:

La instalación de alumbrado exterior, una vez ejecutada, pasa a uso y mantenimiento del Ayuntamiento, ya sea de alta o baja tensión. En caso de urbanizaciones privadas la instalación pertenece a la comunidad de propietarios y también su mantenimiento. La instalación está sujeta a proyecto autorizado por Industria.

Uso, Conservación y Mantenimiento:

• Para cualquier manipulación en la instalación se dejarán sin tensión todas las líneas.
• No se realizará ninguna modificación que disminuya los valores de iluminación.
• Las herramientas de manipulación, estarán dotadas de aislamiento, y los aparatos de comprobación estarán alimentados con tensión inferior a 50 V.
• Las lámparas que se repongan serán de las mismas características que las reemplazadas.
• Se limpiarán las lámparas en frío, y se limpiarán las luminarias con detergentes neutros.

Revisiones Periódicas:

Cada año, se comprobará la luminancia con el luxómetro.

 

Red de agua fría y caliente centralizada:

El mantenimiento de la instalación de agua desde la llave de paso del edificio hasta los contadores, pertenece a la Comunidad de Propietarios. Y desde cada contador, el mantenimiento es del propietario de la vivienda a la que pertenezca.

Uso, Conservación y Mantenimiento:

• No dejar nunca la instalación sin agua, que se encuentre siempre llena aunque no se utilice.
• Si existen riesgo de helada se puede dejar gotear uno de los grifos más bajos de la instalación, de esta forma podrá evitar que el agua se hiele dentro de la tuberías.
• En reparaciones o modificaciones, no mezclar metales diferentes en la instalación. Si la instalación está realizada con tubo de acero galvanizado, no utilizar nunca en reparaciones tubo de cobre, y viceversa, salvo que se utilice manguito de latón.
• Cuando se efectúe cualquier reparación se aislará y vaciará previamente el sector en que se encuentre la avería
• Se precisa un estudio previo para realizar cualquiera de las siguientes modificaciones: Incremento de consumo superior a un 10 %.

Variación de la presión en la toma que produzca una caída considerable.

Disminución del caudal de alimentación en más de un 10 %.

Todas las canalizaciones metálicas se conectarán a la red de puesta a tierra. Se prohibe la utilización de las tuberías como elementos de toma de tierra.

El cuarto de contadores será accesible solamente para el portero o vigilante y el personal de la compañía suministradora de mantenimiento. Hay que vigilar que las rejas de ventilación no estén obstruidas así como el acceso al cuarto.

Si hay alguna anomalía en la instalación acudir al servicio técnico y/o consulte a la empresa suministradora. En caso de fuga o defectos de funcionamiento en las conducciones, accesorios o equipos se repararán inmediatamente.

El correcto funcionamiento de la red de agua caliente es uno de los factores que influyen más decisivamente en el ahorro de energía, por esta razón debe ser objeto de una mayor atención para obtener un rendimiento energético óptimo.

Revisiones Periódicas:

Cada 2 años, revisar la instalación, y el contador general, por personal de la compañía suministradora. Inspeccionar también los anclajes de la red de agua vista.

Cada 4 años, se realizará una prueba de estanqueidad de la instalación

 

Grupo de presión:

Muchas instalaciones necesitan un grupo de presión, debido a que la presión del agua y su caudal en red son insuficientes para abastecer todas las viviendas del edificio. El grupo de presión constituye un sistema de impulsión de agua. También puede disponer de un depósito acumulador o de reserva.

Uso, Conservación y Mantenimiento:

• No se desmontará el inyector de aire ni se aflojarán las uniones o acoplamientos. No se modificará la regulación de los controles automáticos.
• El grupo no trabajará nunca sin agua en el pozo o depósito. De faltar agua, se procederá a vaciar totalmente el depósito de presión y se procederá al reglaje del aire y puesta a punto.
• No cerrar de golpe las llaves de paso.
• No modificar ni alterar las presiones máximas o mínimas del presostato, en todo caso, consultar con personal especializado.
• Cada 6 meses se procederá al desmontaje y limpieza de la válvula de retención y sistema de filtros si los hubiese. También cada 6 meses debe limpiarse la válvula de aspiración, impedirá que las bombas trabajen en vacío y se quemen.
• Cada año, se limpiará la electrobomba, el regulador y el depósito acumulador por personal especializado, aunque éste último es recomendable limpiarlo cada 6 meses.
• Es conveniente alternar el funcionamiento de las bombas dobles o gemelas de los grupos de presión, cada 6 meses.

Revisiones Periódicas:

Cada 6 meses, se comprobarán las sondas de máximo y mínimo, que deben actuar correctamente, se revisarán las uniones, llaves y motores por personal especializado, comprobando presostatos, así como la apertura de llaves y válvulas, no dejando que se oxiden. Cuando se compruebe la válvula de pie de aspiración, se verificará la entrada de agua al aljibe, flotador y válvula de cierre.

Si el grupo de presión tiene membrana compruebe cada 6 meses el correcto inflado de la misma.

Cada año, se revisará el depósito acumulador y el grupo de presión por personal especializado. Se observará si existen corrosiones y/o fugas, y se regulará el presostato.

Riego

Cada vez con más frecuencia, existen edificaciones con amplias zonas ajardinadas. Estas zonas necesitan una red de riego eficaz, cuyo control y mantenimiento, debe ser contratado con una empresa especializada.

Uso, Conservación y Mantenimiento:

• Antes de efectuar modificaciones que produzcan variaciones en la presión y el caudal se realizarán un estudio previo.
• Cada año conviene realizar la limpieza de los orificios de salida del agua, y el engrase de los elementos móviles.

Revisiones Periódicas:

Cada año, realizar una prueba de funcionamiento antes de comenzar los riegos, e inspeccionar la instalación.

Cada 4 años, realizar una prueba de estanqueidad.

 

REDES DE EVACUACIÓN

Saneamiento y alcantarillado:

La red de evacuación desde que sale del edificio, pertenece normalmente al municipio que es quien se ocupa de su conservación. No obstante, en las urbanizaciones privadas puede ser la Comunidad la responsable de su mantenimiento.

Toda la red que queda dentro del edificio hasta las bajantes, debe mantenerla la Comunidad. Se compone básicamente de elementos y conductos de desagüe de los aparatos de las viviendas, que conectan con la red de saneamiento vertical (bajantes) y con los albañales, arquetas, colectores, etc., hasta la red del municipio u otro sistema autorizado.

Uso, Conservación y Mantenimiento:

• Esta instalación es fácil de conservar y mantener pero es imprescindible vigilar que esté limpia y que no se obstruya por un uso inadecuado.
• No se utilizará la red de saneamiento como vertedero de basuras. Los conductos podrían taponarse e incluso destruirse por procedimientos físicos o reacciones químicas, produciendo rebosamientos malolientes como fugas, manchas, etc.
• Para desatascar los conductos no se pueden utilizar ácidos o productos que perjudiquen los desagües. Se utilizarán siempre detergentes biodegradables para evitar la creación de espumas que petrifiquen dentro de los sifones y de las arquetas del edificio. Tampoco se verterán aguas que contengan aceites, colorantes permanentes o substancias tóxicas, ya que pueden contaminar el agua. Por ejemplo, un solo litro de aceite mineral, contamina 10.000 litros de agua.
• Se realizará una limpieza general de las cámaras de descarga, los pozos de resalte o de registro y demás elementos auxiliares, una vez al año. Deberá cuidarse, así mismo, la limpieza de las bocas de los canalones.
• Cualquier modificación en la instalación o en las condiciones de uso que puedan alterar el normal funcionamiento será realizada mediante un estudio previo y bajo la dirección de un técnico competente.
• Las posibles fugas se localizarán y repararán lo más rápido posible.
• Durante la vida del edificio se evitará dar golpes que puedan provocar roturas a las piezas, sobre todo a las de fibrocemento.

Revisiones Periódicas:

Se revisarán los sifones y válvulas cada vez que se produzca una disminución apreciable del caudal de evacuación.

Deben revisarse con frecuencia los sifones de los sumideros y comprobar que no les falte agua, para evitar que los olores de la red salgan al exterior.

Cada 3 ó 4 meses, es recomendable la revisión de las bocas de los canalones.

Cada 6 meses, se revisarán las cámaras de descarga, los pozos de resalte o de registro y demás elementos auxiliares.

Cada año, conviene revisar, el estado de los canalones y sumideros. Así como, el buen funcionamiento de la bomba de la cámara de bombeo.

Cada 2 años, inspección del estado de las bajantes, de los anclajes de la red horizontal colgada del forjado, y de los anclajes de la red vertical vista.

Cada 3 años, inspección de los albañales (conductos horizontales colgados).

Cada 10 años, debe revisarse la instalación y, especialmente, los sifones y arquetas.

 

Depuración y vertidos:

En muchas Comunidades de vecinos se instalan sistemas de depuración de aguas, para verter el agua a la red general más o menos depurada, o para eliminar ese agua por filtración en el terreno (a través zanjas, pozos o filtros de arena). Los sistemas más empleados son las fosas sépticas y las estaciones depuradoras.

Uso, Conservación y Mantenimiento:

• Sólo verter a la estación depuradora, o fosa séptica, para su tratamiento, las aguas domésticas o aquellas para las que esté preparada.
• Toda modificación en la instalación o en sus condiciones de uso, será realizada previo estudio técnico.
• La extracción de los lodos se realizará periódicamente, de acuerdo con las características específicas de la propia depuradora y bajo supervisión de técnico especializado. Podrá realizarse manualmente o con bomba.
• Antes de entrar o asomarse, para el mantenimiento, DEBE COMPROBARSE QUE NO HAY ACUMULACIÓN DE GASES COMBUSTIBLES (metano), GASES TÓXICOS (monóxido de carbono), Y NO DEBE ACTUAR NUNCA UNA PERSONA SOLA.
• Cada 2 meses, se limpiará la cámara de grasas; cada año, se limpiará la fosa séptica y las arquetas de reparto; cada 2 años, se vaciarán y limpiarán las paredes, fondo y grava circundante del pozo filtrante, con agua a presión.
• Cada año, se vaciará la fosa séptica mediante bomba, se ventilará por lo menos ½ hora, se retirarán los lodos y espumas y se limpiará con agua a presión.
• Cada 2 años, vaciar y limpiar el pozo filtrante.

Revisiones Periódicas:

Cada 2 meses se revisarán las cámaras de grasa y se eliminarán las grasas acumuladas.

Cada año, se repasará el estado de la arqueta de reparto, y en caso de desperfectos se procederá a su arreglo.

Cada 2 años, se inspeccionará el estado de la arena de la zanja filtrante, mediante calicatas cada 5 mts. Revisar también el pozo filtrante coincidiendo con su limpieza.

 

INSTALACIONES DE GAS:

Gas natural:

El gas natural es suministrado por una red pública y medidos por contador. El mantenimiento de las instalaciones situadas entre la llave de entrada del inmueble y el contador, corresponde al propietario del inmueble o a la Comunidad de Propietarios.

Uso, Conservación y Mantenimiento:

• No modificar la instalación de gas sin consultar con un técnico especialista.
• Los elementos generales de distribución tienen que estar accesibles para la compañía suministradora.
• El cuarto de contadores será accesible sólo para el portero o vigilante, y el personal de la compañía suministradora y el de mantenimiento. Hay que vigilar que las rejas de ventilación no estén obstruidas, así como el acceso al cuarto.
• El grado de peligrosidad de esta instalación es superior a las demás, razón por la cual se extremarán las medidas de seguridad.
• En el caso de gas natural ha de tenerse en cuenta:
• Si el regulador de finca se bloquea, el presidente, deberá llamar al Servicio de Emergencias de la Distribuidora, para que se proceda a su rearmado con la máxima rapidez.
• El presidente del Consorcio o la persona encargada, si la hubiera, deberá disponer de una llave del local o del armario de contadores a disposición de la Distribuidora de Gas.

Revisiones Periódicas:

Cada 2 años, se inspeccionará la arqueta de la acometida y se comprobará su estanqueidad.

Cada 4 años, un instalador especializado deberá comprobar la estanqueidad de la instalación y certificar la misma.

 

Depósitos de gases licuados:

Muchas urbanizaciones o edificios se abastecen a través de depósitos de gases licuados. Estos depósitos pueden estar enterrados o en superficie. El mantenimiento lo llevará a cabo la compañía suministradora.

Uso, Conservación y Mantenimiento:

• Cualquiera de estas instalaciones debe ser realizada por un instalador autorizado, y requieren autorización oficial para ser puestas en servicio.
• La Comunidad de Propietarios debe poseer un contrato de mantenimiento con una empresa autorizada que se ocupe de las revisiones periódicas de la instalación.
• Se revisará la instalación cuando haya una variación del tipo de gas o de su utilización, o se modifiquen las características del combustible líquido.
• Cada 6 meses, se realizará la limpieza del vaporizador y válvula de exceso.
• Cada 5 años, se limpiarán y pintarán los depósitos de superficie.
• Cada 10 años, se limpiarán y pintarán los depósitos enterrados, según procedimiento de Industria.

Revisiones Periódicas:

Cada año revisar los mecanismos de los tanques, por servicio técnico especializado.

Cada 2 años, se comprobará la presión de salida del regulador de alta presión.

Cada 5 años, se comprobará la estanqueidad de los depósitos de superficie, y la válvula de seguridad de éstos y de los enterrados.

Cada 10 años, se realizará el retimbrado. En caso de depósitos enterrados podrá realizarse sin desenterrarlos cuando en el libro de mantenimiento conste que durante el período de mantenimiento la instalación ha estado provista de protección catódica, que ésta ha funcionado correctamente y que no han existido reparaciones de defectos debidos a la corrosión.

También cada 10 años, se comprobará la estanqueidad de los depósitos enterrados.

 

Gases licuados (propano y butano):

Son gases que se encuentran en estado líquido, y cuando salen se gasifican. Se sirven en bombonas y en grandes depósitos enterrados o de superficie. Los más habituales para el uso doméstico son el propano y el butano. En instalaciones comunitarias se utilizan depósitos de superficie o enterrados, que abastece a toda la Comunidad.

Uso, Conservación y Mantenimiento:

• Cualquiera de estas instalaciones ha de realizarla un técnico, requiriendo posteriormente la autorización oficial para su puesta en servicio.
• No realizar ninguna modificación en la instalación sin consentimiento de la compañía suministradora.
• No se puede utilizar una llama para buscar fugas de gas, pues se puede producir una explosión en contacto con éste.
• Las instalaciones de gases licuados deben mantenerse alejadas de:
• Instalaciones con peligro de incendio o explosión.
• Líneas de alta tensión.
• Motores eléctricos o de explosión.
• Entradas a locales habitados.
• Ventanas de sótanos.
• Interruptores de corriente.
• Cisternas de suministro de superficie o enterradas.
• Canalizaciones.
• Depósitos de materiales inflamables.
• Carreteras, vías públicas, ferrocarriles, etc.
• Se cumplirán en todo momento las instrucciones dadas por la Compañía Suministradora.
• Siempre que se advierta alguna deficiencia en el funcionamiento de la instalación se debe acudir al técnico competente del distribuidor.

Revisiones Periódicas:

Cada año revisar los mecanismos de los tanques, así como los contadores, por servicio técnico especializado.

Cada 2 años, revisar las instalaciones.

Cada 4 años, realizar una inspección total por un instalador autorizado, se realizará una prueba de estanqueidad de la instalación.

VENTILACIÓN Y EXTRACCIÓN:

Conductos de ventilación y extracción de humos y gases en viviendas y locales:

Una buena ventilación es necesaria en todos los edificios. Existen dos tipos de conductos, los que sirven para la extracción en general de humos y gases de cocinas y baños, y los que proporcionan una renovación del aire de estas dependencias (shunt de ventilación). La evacuación de humos y gases se realiza a través de un colector individual para cada aparato productor.

Uso, Conservación y Mantenimiento:

• La instalación de estos conductos requiere la intervención de un estudio técnico previo. Si se sustituye algún aparato o se modifica su potencia o se varía el número de aparatos o el tipo de combustible, deberá revisarse todo el estudio técnico.
• La salida de humos nunca debe efectuarse a través de un shunt de ventilación, ni aplicar a éstos ni a las chimeneas sistemas de ventilación forzada (extractores).
• Las rejillas deben estar libres de obstáculos, al igual que las salidas de aire.
• Cada 3 meses, limpiar las rejillas, y cada 2 años los conductos de ventilación.
• No deben obturarse jamás estas ventilaciones, aun cuando se piense que a través de ellas se producen pérdidas de temperatura.
• No se fijarán a los conductos antenas de televisión ni tendederos de ropa.
• Cualquier variación de este tipo de instalaciones requiere un estudio previo por un técnico competente.

Revisiones Periódicas:

Periódicamente debe comprobarse la estanqueidad de los conductos.

Cada 2 años, se revisarán los conductos y, en caso de encontrarse anomalías, se repararán de inmediato.

Ventilación en garajes:

Todos los garajes deben tener un sistema de ventilación para evitar la acumulación de gases tóxicos en su interior. Esta ventilación puede ser forzada o natural. Forzada cuando se colocan aparatos extractores, y natural cuando hay huecos abiertos al exterior lo suficientemente grandes como para evacuar los gases.

Uso, Conservación y Mantenimiento:

• Las compuertas manuales de los conductos de ventilación, realizados de obra, deben estar siempre cerradas, Mientras que las automáticas siempre abiertas.
• Las compuertas automáticas se cierran en caso de incendio, activadas por la detección de incendios.
• Debe vigilarse que no se modifique la programación acordada de horas de funcionamiento de dicha instalación. Si no está acordada por la Comunidad, debería ajustarse a las horas punta de circulación de vehículos en el aparcamiento.
• Los conductos de ventilación forzada deben tener “rejillas cortafuegos”, normalmente abiertas.
• El sistema de ventilación de vehículos debe desconectarse automáticamente cuando se activa la alarma de incendios, por ello, cuando se proceda a activar dicha alarma, en su revisión se vigilará su paro.

Revisiones Periódicas:

Trimestralmente, se comprobará el buen funcionamiento del sistema de ventilación forzada, activado manualmente y automáticamente mediante una instalación de detectores de monóxido de carbono.

Si la ventilación del garaje es natural, debe revisarse trimestralmente la limpieza de las ventanas de entrada de aire.

Cada 6 meses, abrir manualmente los exultorios, para comprobar su buen funcionamiento. También se provocará el cierre de las rejillas cortafuegos, mediante cadenas o fusibles térmicos, comprobando su correcto funcionamiento y reponiendo las piezas en mal estado.

Cada año, comprobar el paro del sistema de ventilación de vehículos cuando se activa la alarma de incendios. También cada año es recomendable abrir los ventiladores y comprobar el estado de correas de transmisión y ausencia de vibraciones y ruidos anómalos. En esta inspección, es conveniente limpiar el interior de los ventiladores.

INSTALACIONES DE PROTECCIÓN:

20.1 Detección de incendios:

La prevención contra incendios se basa en diversas medidas cuya complejidad dependerá del tipo de edificio de que se trate. Los sistemas de detección de incendios avisarán a la Comunidad de la existencia de un foco de incendio. Todo el sistema está centralizado por una central de alarmas.

Uso, Conservación y Mantenimiento:

• No manipule la instalación sin el adecuado conocimiento de la misma.
• Cada 6 meses, se realizará una limpieza exterior de todos los detectores y de las alarmas ópticas y acústicas existentes en la calle o en los zaguanes de los edificios.

Revisiones Periódicas:

Antes de intervenir en la instalación, para la revisión, deben ser comunicadas con días de antelación a la Comunidad de Vecinos, la fecha y hora en que tendrán lugar las pruebas. Una manipulación y activación no comunicadas produce pánico e incredulidad a los habitantes del edificio.

El equipo de control y señalización será objeto diariamente de la puesta en acción de sus dispositivos de prueba, comprobando el encendido de todos los pilotos y el funcionamiento de las señales.

Cada mes, realizar la verificación del buen funcionamiento de los sistemas de alarma y conexiones a centralita.

Cada 6 meses:

Se activará cada detector, pudiendo sustituirse dicha activación por un análisis visual de su estado en caso de detectores no rearmables.

Con igual periodicidad, se comprobará el correcto funcionamiento del resto de los componentes de la instalación. Esta prueba se realizará dos veces: con la instalación alimentada alternativamente por cada una de las fuentes de suministro eléctrico de que dicha instalación debe estar dotada.

Se realizará una revisión, comprobando los circuitos o zonas y los sensores.

Después de un incendio, se comprobará el estado de los detectores, reemplazando aquellos elementos o partes que presenten funcionamiento deficiente.

Cada año, se realizará una verificación de los elementos de la columna seca, juntas, tapas, llaves de paso, etc.

Es conveniente concertar un contrato de mantenimiento con empresas especializadas del sector, para realizar las pruebas.

Señalización, evacuación y extinción de incendios:

Las instalaciones de protección contraincendios son de dos tipos: unas de fácil revisión, como letreros, señalizaciones, luces de emergencia, etc. y otras que exigen personal especializado, como son extintores, hidrantes, mangueras, etc. También es importante considerar la evacuación en caso de incendios, y que dependerá de los criterios de diseño del edificio (dimensiones, puertas, nº de escaleras, etc.)

El alumbrado de emergencia se enciende cuando hay un fallo en el suministro de energía eléctrica, e ilumina durante un período de tiempo variable en función del equipo instalado. Cada lámpara funciona con una batería autónoma.

Uso, Conservación y Mantenimiento:

• No realizar modificaciones en la instalación; en todo caso, consulte con personal especializado.
• Es necesario que las vías y medios de evacuación siempre estén libres de obstáculos.
• La batería del alumbrado de emergencia, se recarga automáticamente, una vez iniciado el suministro normal.
• Las lámparas de emergencia siempre deben estar conectadas a la red, no se deben manipular, son indispensables para que en el caso de corte de fluido eléctrico indiquen la vía de salida. Se limpiarán cada 3 meses, para mantener la luminancia, y sin presionar.
• Los equipos de manguera para la extinción de incendios, suelen disponer de un manómetro que indica la presión del agua, si éste no marca, puede significar que la instalación no funciona, en ese caso, debe ser revisada.

•   Toda operación de mantenimiento que pueda representar riesgo de incendio o explosión, se efectuará adoptando las medidas de precaución oportunas, incluso si es necesario, se desalojará el edificio.

 

Cada 3 meses, se limpiará la manguera exteriormente, desplegándola y volviéndola a plegar después de su secado.

Para que el grupo de presión se mantenga automáticamente en buen estado de funcionamiento, es recomendable instalarle un tubo de pequeño diámetro (1/2”) con una llave de cierre que continuamente produzca un goteo dentro del aljibe o en un sumidero y al descender la presión de la instalación, produce periódicamente el arranque automático del grupo, aunque por poco tiempo.

Se recomienda que un técnico revise y adecue a las normas vigentes aquellos edificios que fueron construidos hace algunos años.

Estas instalaciones son de prevención y no deben usarse en la vida del edificio, la falta de uso favorece las averías por lo que es precisa una revisión muy continuada. Si se observan anomalías, deben repararse de inmediato, haciendo constar la reparación documentalmente.

Lo mismo que en otras instalaciones, se recomienda realizar un contrato de mantenimiento con casa especializada.

Es necesario que todos los usuarios o componentes de la comunidad, estén informados del correcto uso, y para cada caso, de los medios de prevención de que dispone el inmueble.

Revisiones Periódicas:

Cada 3 meses se revisará:

La accesibilidad, señalización y estado, procediendo a desplegar la manguera en toda su extensión, para la reposición de los elementos dañados y volver a plegarla después.

La presión de bocas de incendios.

El estado, accesibilidad y situación de los extintores móviles.

Puesta en marcha del grupo de presión, desenrollando una de las manguera y abriendo la válvula de que consta. En esta misma operación se comprobará el correcto funcionamiento de la bomba de achique sumergida que eleva el agua.

Cada 6 meses se revisará:

Comprobar mangueras contraincendios y manómetro (QUE MARQUE UNA PRESION DE 4-5 Kg/cm2, lo que significa que el grupo de presión está conectado).

Comprobar la bomba de achique.

Observar si los extintores están en su sitio y precintados, comprobando fecha de caducidad, peso de los botellines, presión y accesibilidad.

Comprobar el funcionamiento de la ventilación forzada.

Comprobar la ventilación de seguridad y la existencia de elementos combustibles en los conductos.

Comprobar el nivel de agua del algibe, si existe.

Comprobar la instalación eléctrica con el test de prueba de los diferenciales.

Cada año se realizará:

Una verificación de los hidrantes, de las bocas de columna seca (también después de cada uso).

La comprobación de que la tapa exterior y las llaves de conexión siamesa están cerradas, las tapas de los racores están colocadas y sus juntas en buen estado, y que las llaves de sección están abiertas.

Se realizará una inspección general de las lámparas de emergencia, desconectando el magnetotérmico correspondiente para comprobar el encendido. Si hay deficiencias, reponer las lámparas piloto y en caso de persistencia de la avería avise a técnico cualificado.

Las protecciones de los elementos estructurales conviene que sean revisadas por un especialista en períodos de menos de 5 años.

Cada 5 años se realizará:

El desmontaje de la manguera y se someterá a ensayo de fugas adecuado, comprobando el correcto funcionamiento de las posiciones de la boquilla. Se someterá la manguera a una presión de 15kg/cm2., para comprobar su resistencia.

La efectividad del sistema de cierre, también se comprobará la estanqueidad de esta a la presión de trabajo, así como de las juntas de los racores.

Pararrayos:

Las instalaciones tradicionales de pararrayos, constan de un elemento metálico, el pararrayos; una red conductora, y una toma de tierra, que descargará al propio pararrayos y a los elementos metálicos próximos.

Uso, Conservación y Mantenimiento:

• Evitar el contacto directo con el material que lo compone.
• Las curvas del cable no serán de radio inferior a 20 cms., ni formarán ángulos de menos de 90º.
• No utilizar aisladores en la sujeción del cable.
• En caso de avería, debe procederse inmediatamente a su reparación, ya que un pararrayos en mal estado es un peligro latente.
• No manipular la instalación, sin la intervención de un técnico.
• Está prohibida la instalación de pararrayos radiactivos, en caso de ser una instalación anterior, se debe proceder a su desmontaje siempre por personal especializado, y volver a montar un pararrayos convencional.

Revisiones Periódicas:

Después de una descarga, se inspeccionará toda la instalación.

Cada año, debe revisarse que esté firmemente sujeto al soporte, y la continuidad eléctrica de la red conductora.

Cada año Se debe revisar la resistencia del terreno en la época más seca, para la toma de tierra, así como la unión del cable con el electrodo.

Cada 4 años, se debe revisar la firmeza de la sujeción de la red conductora, así como el estado de las fijaciones aislantes. También se comprobará la existencia de corrosión en la toma de tierra y su correcta conexión con el resto de la instalación.

Todas las revisiones deberán ser realizadas por un técnico competente.

 

Sistema de seguridad

Se trata de sistemas de seguridad antirrobo, instalados en muchos consorcios de Propietarios. Estas instalaciones constan de elementos de control, avisadores y detectores, cuya misión es detectar al intruso y dar la alarma. La Comunidad de Propietarios será responsable de su mantenimiento.

Uso, Conservación y Mantenimiento:

• Siempre que se produzca un corte en la red de suministro de energía externa deberá verificarse el estado de todos los indicadores.
• Se evitará la introducción de cuerpos extraños en el dispositivo de inserción de la llave.
• Si al insertar la llave no se conecta el circuito electrónico se procederá al reajuste del balanceo del circuito.
• En los procesos de recarga de las baterías no se sobrepasarán los valores límite.
• En los detectores por infrarrojo se evitará la proximidad al equipo de elementos generadores de calor que puedan provocar cambios bruscos de temperatura.Con detectores por infrarrojo o microondas se evitará la proximidad de motores o máquinas eléctricas y se protegerán los cables contra posibles inducciones o interferencias.
• Se comprobará que no hay obstáculos en el recorrido del haz de los detectores.

Revisiones Periódicas:

Cada día, se observarán los indicadores de estado.

Cada mes, se comprobará el funcionamiento general, mediante el pulsador del test, y el nivel de señal en el receptor.

Cada 3 meses, se realizará una verificación de la tensión de alimentación, y de las bornas de conexión con detectores, ejecutando una prueba general del sistema, ajustando temporizaciones. Se comprobará también la carga de las baterías.

GARAJES Y APARCAMIENTOS:

Recinto destinado al almacenaje de vehículos, con un número determinado de plazas.

Uso, Conservación y Mantenimiento:

• Tratar que los coches mantengan el motor encendido el tiempo mínimo imprescindible, dentro del garaje.
• No almacenar en el interior del garaje productos inflamables, ruedas, latas de aceite, etc.
• Para un buen mantenimiento del garaje es obligatorio hacer caso de las indicaciones que existen en forma de carteles a su entrada respecto a “no hacer fuego ni fumar”, “aparcar en el sentido de más rápida salida” y “ no usar ascensor en caso de incendio”.
• Existen unas normas de convivencia, destinadas al buen uso del aparcamiento, como evitar hacer modificaciones en las instalaciones, no condenar accesos ni salidas de vehículos o personas, etc.
• Hay que respetar las instalaciones y los sistemas de primeros auxilios en caso de incendio, ya que pueden evitar que vaya a más un pequeño accidente.
• Aunque constituye una “costumbre” de seguridad contra robos, NO SE DEBE CERRAR NUNCA CON LLAVE LAS PUERTAS DE SALIDA DE EMERGENCIA, puesto que va contra las normas de seguridad de las personas. Ante cualquier modificación que se quiera llevar a cabo conviene consultar con un técnico competente en la materia.
• Cada 3 meses debe limpiarse el recinto. Es imprescindible una buena ventilación del mismo, natural o forzada, dada la cantidad de gases tóxicos que desprenden los vehículos.
• Las compuertas manuales de los conductos de ventilación realizados de obra, deben estar siempre cerradas. Las compuertas automáticas siempre abiertas, éstas se cierran en caso de incendio activadas por la central de incendios.

Revisiones Periódicas:

La revisión y el mantenimiento de las instalaciones del garaje, se realizará por personal especializado. El chequeo técnico se recomienda contratarlo a una empresa competente.

Puertas de garaje

Las puertas de garaje pueden ser manuales, sin mecanismo de apertura automática, o automáticas, y las podemos encontrar oscilantes, batientes o enrollables, y de diferentes materiales, como acero negro, acero galvanizado, aluminio, madera, etc. Las automáticas son las que presentan mayores problemas, por los mecanismos de apertura.

Uso, Conservación y Mantenimiento:

• Evitar los golpes que puedan deformar las superficies, los armazones de las hojas o los marcos, guías o mecanismos.
• Procurar que ni en guías ni en cualquier elemento móvil manual o electromecánico exista suciedad o restos de pintura. En caso de que disponga de célula fotoeléctrica, se mantendrá limpia, y también su espejo.
• Cada 6 meses, procederá a engrasar los mecanismos.
• El mantenimiento y la limpieza de las puertas, serán los adecuados, según el material de acabado (tipo de pintura de protección, etc). Las partes bajas de la hoja y de los marcos pueden dañarse, por causa de los agentes agresivos con los que tengan contacto (humedades, ácidos, álcalis, restos orgánicos, etc.).

Revisiones Periódicas:

Cada 6 meses, revisar el reglaje y engrasar los mecanismos, incluso dispositivos electromecánicos o manuales de apertura y cierre (poleas, cables, motores, retenedores, etc.), preferentemente por personal especializado.

Cada año, inspección del funcionamiento de la apertura remota del garaje.

BASURAS:

Este apartado trata de la evacuación de basuras de tipo doméstico mediante conductos de vertido por gravedad o recogida tradicional en cubos. El primer sistema sólo se podrá instalar en edificios con un máximo de 20 plantas, y llevará conductos prefabricados o de fábrica de ladrillo;

Uso, Conservación y Mantenimiento:

• En la recogida mediante conductos de vertido, se seguirán los siguientes consejos de uso:
• Se verterán las basuras en bolsas cerradas, no arrojando objetos que pudieran dañar la instalación al caer( tales como escombros, botellas, etc.).
• Mantener siempre cerrada la puerta la tolva.
• Los objetos que puedan taponar la conducción al caer se arrojarán troceados, como por ejemplo cajas de cartón, objetos plegados, etc.).
• No se arrojarán productos de más de 40 cm de diámetro en alguna de sus dimensiones.
• No verter cigarrillos encendidos ni otro objetos inflamados, ni tampoco aguas sucias u otros líquidos, excepto para su limpieza.
• No se debe modificar el sistema de ventilación de la instalación.
• Los conductos de evacuación de basuras deben limpiarse a fondo una vez al año, si bien cada 3 meses se recomienda una limpieza con agua. Por higiene es conveniente limpiar diariamente la tolva.
• Los cubos de almacenamiento colectivo, provistos de tapa y asas para su desplazamiento, se limpiarán diariamente y se desinfectarán cada 3 meses como máximo.
• El local de almacenamiento de los cubos se barrerá diariamente y se procederá a su limpieza con manguera una vez a la semana, evitando la penetración de basuras en el sumidero. Es muy importante mantener una buena ventilación del local.
• Una vez al año se procederá a la desinfección, desinsectación y desratización del cuarto de basuras y de la instalación de evacuación por conductos, con productos no tóxicos para las personas.

ZONAS COMUNITARIAS EXTERIORES:

Piscinas:

Se incluyen en este apartado todo tipo de piscinas, tanto las construidas in situ como las prefabricadas. Tanto en invierno como en verano, es necesario dedicar alguna atención a los equipos de depuración, accesorios, agua y alrededores de la piscina.

Uso, Conservación y Mantenimiento:

• Se debe evitar que en los alrededores se produzcan hojas o polvo que la puedan ensuciar. Un entorno con arbolado, plantas y hierba, es bonito pero puede contribuir a formar en el agua un caldo de cultivo para formación de algas. La mayor concentración de estos residuos contaminantes se suele encontrar en la superficie del agua.
• El mantenimiento del agua exige la instalación de un equipo de tratamiento, que le devuelva sus características iniciales. Es imprescindible la renovación del agua con una determinada frecuencia, depenciendo del uso de la piscina.
• Si se dispone de equipos de purificación y climatización, se deberán seguir las instrucciones del fabricante para su correcto mantenimiento.
• Limpiar los cestos de los Skimmers y el fondo y superficie con frecuencia diaria. Periódicamente se realizará una limpieza general de la piscina, válvulas, bomba, filtro, y resto del equipo y una limpieza exaustiva de la toma de fondo.
• En ciertos casos de agua calcárea, proceder a una desincrustación con ácido débil. En el caso de filtros de diatomeas, se precisa una reposición de las mismas con regularidad, asimismo debe evitarse el uso de coagulantes.
• Proceder a la cloración manual por la tarde.
• No se recomienda la cloración con gas.
• Adicionar algicida, una vez a la semana, siempre por la mañana y no coincidiendo con la adición de cloro. No disolver el algicida en recipientes que hayan contenido cloro. Dosificar directamente sobre el agua, repartiendo alrededor de la piscina.

Revisiones Periódicas:

Comprobar a diario:

El cloro residual, mínimo dos veces al día (mañana y tarde), mantenerlo entre 0,40 y 0,60 p.p.m. (partes por millón) con un máximo de 2 p.p.m. Rectificar la cloración cuando no haya bañistas en la piscina.

La cloración automática con bomba dosificadora de hipoclorito sódico.

El PH del agua por la tarde. Éste debe estar entre 7,2 y 7,6), en caso de deficiencia, añadir productos con PH alto; si el nivel está por encima, neutralizar con productos de PH bajo.

La pérdida de carga en el filtro, con el manómetro, para proceder al contralavado siguiendo instrucciones del fabricante.

Comprobar una vez a la semana:

Posibles ruidos en las bombas y pérdidas de agua.

Comprobar visualmente los transformadores de los focos de la piscina y el funcionamiento del alumbrado.

El funcionamiento de la bomba de achique del cuarto de bombas.

En caso de poseer filtros de depuración de agua del tipo de arena a presión y velocidad lenta, debe comprobarse mensualmente el nivel de arena.

Dos veces al año, coincidiendo con el inicio y fin de la temporada y con el objeto de dejar la piscina en condiciones de soportar un duro invierno sin problemas, se revisará tanto el vaso como el sistema de filtración.

Anualmente, comprobar el estado de los azulejos, o del material de acabado de la piscina, y se repondrá en caso necesario. Se repararán los bordes deteriorados y se desmontarán los filtros. Revisar también el equipo de climatización, si lo hay, y el circuito de iluminación sumergida.

Las revisiones es conveniente que sean realizadas por personal especializado.

Zonas deportivas:

Los suelos deportivos más comunes en las urbanizaciones de viviendas, son los suelos sintéticos. Estos suelos necesitan de un mantenimiento específico a pesar de que muchas empresas los presentan como no necesitados de mantenimiento.

Uso, Conservación y Mantenimiento:

• Los residuos que se encuentran en superficie deben ser eliminados, no sólo por estética o por comodidad para los jugadores, si no por no obstruir el sistema de desagüe, si existe, sobre todo se se trata de superficies permeables. Para ello conviene utilizar la máquina barredora-aspiradora, que no proyecta agua. Ocasionalmente se proyectará un chorro a presión de agua con detergente, y después, se dejará secar. De esta forma se elimina la capa que va dejando la polución. La frecuencia de este tratamiento depende del grado de contaminación atmosférica.
• Cuando se produzcan defectos en las pistas, propios del desgaste, tales como grietas, desprendimientos, decoloración, deformaciones, etc., será necesario ejecutar trabajos de reconstrucción, para los que habrá que elegir materiales compatibles con los ya existentes.
• En los hormigones porosos, con frecuencia los musgos se desarrollan en su interior, principalmente en zonas umbrías y en las que hay acumulación de tierra. Existen en el mercado productos que permiten la destrucción de estos microorganismos. En todo caso, la destrucción del musgo debe ir seguida de un cepillado eficaz, a fin de estirpar los musgos muertos de las porosidades de las losas de hormigón.

Revisiones Periódicas:

Jardinería:

La existencia, cada vez más generalizada, de zonas ajardinadas en las urbanizaciones privadas, obliga a la Comunidad a realizar contratos de mantenimiento con personal especializado.

Uso, Conservación y Mantenimiento:

• En caso de que exista césped, las siegas han de ser periódicas, de tal modo que no sobrepase en ningún momento los 7-8 cms. de altura.
• Las podas serán de dos tipos; las de formación, que se efectuarán periódicamente y que no afectarán en gran medida a la planta; y las totales, cuando a la planta sea preciso rejuvenecerla. Esta labor por tanto se efectuará muy de tarde en tarde.
• Se mantendrán los macizos de flor y de arbustos limpios de malas hierbas, y al mismo tiempo se binarán para evitar la transpiración del suelo.
• Se realizarán tratamientos con fungicidas y plaguicidas, cuando se prevea la aparición de una enfermedad o plaga; cuando ésta se ha manifestado, se tratará hasta su total erradicación. Siempre se emplearán productos no tóxicos y con licencia en el Mercado.
• Se emplearán herbicidas en aquellos casos en que las malas hierbas afecten a las establecidas.
• En primavera, se efectuará un abonado orgánico con material exento de semillas, que puedan deteriorar la hierba; para ello, se empleará una mezcla de turba y arena con recebo. Posteriormente se darán abonados químicos con la formulación que en cada momento aconsejen los técnicos.
• Una vez al año, también en primavera, se procederá a la operación de aireado. Como fase previa al recebo de las praderas, se llevará a cabo un pinchado del terreno, retirando los cilindros de tierra sobrantes.

Urbanización y Mobiliario urbano:

Este apartado hace referencia a todos aquellos elementos existentes en zonas comunes exteriores de las urbanizaciones privadas de viviendas, tales como papeleras, áreas de juego infantiles, bancos, etc., así como los pavimentos más comunes: asfálticos y de baldosas.

Uso, Conservación y Mantenimiento:

• Todos estos elementos deberán mantenerse limpios, en especial las áreas de juego infantiles, donde se debe prohibir la entrada de animales.
• Deberá repararse, de inmediato cualquier desperfecto en los aparatos de juegos infantiles, en especial si hay elementos punzantes o defectos que perjudiquen su estabilidad.
• Los elementos que componen el mobiliario urbano tendrán el mantenimiento que, según su material y exposición al ambiente exterior, necesiten.
• Se tendrá especial cuidado con la madera a la intemperie. Ésta deberá protegerse periódicamente, aplicando barnices o pinturas con la frecuencia que marque su velocidad de deterioro.
• En los elementos de piedra, se corregirá cualquier fisura que pudiera aparecer, para evitar la rotura en época de heladas.
• Los elementos metálicos habrá que protegerlos, contra la corrosión, de una forma periódica, según su exposición al ambiente exterior. Esta protección se limita a renovar la pintura o el esmalte aplicando primero un antioxidante.
• Los pavimentos exteriores tendrán un mantenimiento que dependerá del material del que estén compuestos. Como norma general se realizarán barridos y, cada cierto tiempo, un regado superficial. También se puede utilizar la máquina barredora-aspiradora, si el pavimento tiene la suficiente resistencia, con lo que se consiguen mejores resultados, y ocasionalmente proceder al regado.
• Si se producen grietas en pavimentos asfálticos se procederá en a la limpieza y posterior sellado de las mismas con material compatible.
• En ciertos casos los pavimentos se deforman por la invasión de raíces de árboles y vegetación, produciéndose levantamientos y hundimientos. Si esto ocurre habrá que actuar según el caso.
• Mantener los viales de acceso de vehículos de emergencia libres de moviliario y ajardinamiento para evitar obstaculizar sus actuaciones.

Revisiones Periódicas:

Cada 5 años, o antes, si fuera apreciada alguna anomalía, se realizará un inspección del pavimento, observando si aparecen losas rotas, agrietadas o desprendidas, en cuyo caso se repondrán o se procederá a su fijación.

Sistemas de comunicación:

El Punto de Conexión de Red (P.C.R), es el elemento físico frontera entre la red cuya conservación corresponde a la empresa instaladora de telecomunicaciones y la instalación privada del abonado. Este punto (P.C.R.) debe estar situado en el punto de conexión del teléfono principal de cada vivienda del edificio.

Uso, Conservación y Mantenimiento:

• La canalización telefónica sólo será manipulada por la Compañía Telefónica o por quien ésta autorice, al ser de su propiedad habitualmente.

Revisiones Periódicas:

Cada 4 años, revisión general, realizándose la comprobación de las conexiones e inspeccionarse los armarios y caja de conexión. Se revisará: el armario de enlace (fijaciones y conexiones y ausencia de humedad), el armario base, el armario de registro y las canalizaciones (inspección ocular, fijaciones y bornes). Deben repararse de inmediato los defectos encontrados.

Portero automático y video-portero:

Aparato de control y apertura de entrada al edificio, conectado mediante conductos a la botonera de llamada, instalada en el portal.

Uso, Conservación y Mantenimiento:

• Deben controlarse las humedades, corrosión de bornes, fijación de tubos, etc.
• En caso de avería, se recomienda que se acuda al mismo técnico que montó la instalación, pues como es lógico, conoce mejor sus características.

Revisiones Periódicas:

Cada año, se realizará una revisión por un instalador competente, vigilando en especial los pulsadores susceptibles de golpes, el alimentador, la apertura y el funcionamiento general.