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SOBRE LA COMPRAVENTA:

Sin lugar a dudas, la "compraventa" no es un capitulo que podamos subestimar, desplazar o interpretar como ajeno a la arquitectura legal.

Cuando asesoramos a los profesionales de la construcción, muchos de ellos no se limitan a proyecto y dirección de obra, entendiendo ésta última como la supervisión de la ejecución del proyecto y la determinación de los avances de obra; sino que se convierten en constructores, se asocian a comercializadoras e ingresan en el ámbito de la compraventa o del fideicomiso.

En consecuencia, vamos a precisar algunos aspectos que el legislador adoptó en el nuevo CCC sin detenernos en cada una de sus disposiciones dado que van a ser materia y contenido de una próxima obra y excedería la finalidad de las presentes reflexiones.

¿Cuando existe compraventa?

Hay compraventa si una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio en dinero (artículo 1123 CCC)

Compraventa y contrato de obra

Cuando una de las partes se compromete a entregar cosas por un precio, aunque éstas hayan de ser manufacturadas o producidas, se aplican las reglas de la compraventa.

Si el compromiso principal consiste en suministrar mano de obra, prestar servicios o proporcionar una porción substancial de los materiales necesarios, se aplican las reglas del contrato de obra.

Obligación de vender

Nadie está obligado a vender, excepto que se encuentre sometido a la necesidad jurídica de hacerlo.

9.4. Cosa futura

Si se vende una propiedad que no se ha ejecutado, se entiende sujeta a la condición suspensiva de que la obra llegue a existir. El vendedor debe realizar las tareas, y esfuerzos que resulten del contrato, o de las circunstancias, para que ésta llegue a existir en las condiciones y tiempo convenidos.

Precio no convenido por unidad de medida de superficie

Si el objeto principal de la venta es una fracción de tierra, aunque esté edificada, no habiendo sido convenido el precio por unidad de medida de superficie y la superficie de terreno tiene una diferencia mayor del cinco por ciento con la acordada, el vendedor o el comprador, según los casos, tiene derecho de pedir el ajuste de la diferencia.

El comprador que por aplicación de esta regla debe pagar un mayor precio puede resolver la compra.

Si en cambio, se convino el precio; el precio total es el que resulta en función de la superficie real del inmueble.

Conforme se expuso más arriba, si lo vendido es una extensión determinada, y la superficie total excede en más de un cinco por ciento a la expresada en el contrato, el comprador tiene derecho a resolver.

Obligaciones del vendedor:

a)Obligación de transferir;

b)Asume los gastos de entrega, excepto pacto en contrario. Están a su cargo el estudio del título, sus antecedentes, la mensura y los tributos que graven la venta.

c)La entrega del inmueble inmediatamente de la escrituración, excepto convención en contrario.

Obligaciones del comprador

a) pagar el precio en el lugar y tiempo convenidos. Si nada se pacta, se entiende que la venta es de contado;

b) recibir la cosa y los documentos vinculados con el contrato.

Sobre el contrato de Fideicomiso

Definición

Hay contrato de fideicomiso cuando el fiduciante, transmite o se compromete a transmitir la propiedad de bienes a otra persona denominada fiduciario, quien se obliga a ejercerla en beneficio de otra llamada beneficiario, designado en el contrato, y a transferirla al cumplimiento de un plazo o condición al fideicomisario.

El contrato debe contener (artículo 1667 CCC):

a) la individualización de los bienes objeto del contrato.

b) la determinación del modo en que otros bienes pueden ser incorporados al fideicomiso, en su caso;

c) el plazo o condición a que se sujeta la propiedad fiduciaria;

d) la identificación del beneficiario;

e) el destino de los bienes a la finalización del fideicomiso, con indicación del fideicomisario a quien deben transmitirse

f) los derechos y obligaciones del fiduciario y el modo de sustituirlo, si cesa.

Duración del Fideicomiso

El fideicomiso no puede durar más de treinta años desde la celebración del contrato, excepto que el beneficiario sea una persona incapaz o con capacidad restringida, caso en el que puede durar hasta el cese de la incapacidad o de la restricción a su capacidad, o su muerte.

Cumplida la condición o pasados treinta años desde el contrato sin haberse cumplido, cesa el fideicomiso y los bienes deben transmitirse por el fiduciario a quien se designa en el contrato. A falta de estipulación deben transmitirse al fiduciante o a sus herederos.

Forma

El contrato debe inscribirse en el Registro Público; puede celebrarse por instrumento público o privado, excepto cuando se refiere a bienes inmuebles, cuya transmisión debe ser celebrada por instrumento público.

En este caso, cuando no se cumple dicha formalidad, el contrato vale como promesa de otorgarlo.

Objeto

Pueden ser objeto del fideicomiso todos los bienes que se encuentran en el comercio, incluso universalidades, pero no pueden serlo las herencias futuras.

Sujetos

a) Beneficiario. Puede ser una persona humana o jurídica, que puede existir o no al tiempo del otorgamiento del contrato; en este último caso deben constar los datos que permitan su individualización futura. Pueden ser beneficiarios el fiduciante, el fiduciario o el fideicomisario;

b) Fideicomisario. Es la persona a quien se transmite la propiedad al concluir el fideicomiso. Puede ser el fiduciante, el beneficiario, o una persona distinta de ellos. No puede ser fideicomisario el fiduciario;

c) Fiduciario. Puede ser cualquier persona humana o jurídica. El fiduciario puede ser beneficiario. En tal caso, debe evitar cualquier conflicto de intereses y obrar privilegiando los de los restantes sujetos intervinientes en el contrato.

Rendición de cuentas

Puede ser solicitada por el beneficiario, por el fiduciante o por el fideicomisario, en su caso, conforme a la ley y a las previsiones contractuales; deben ser rendidas con una periodicidad no mayor a un año.

No se puede dispensar al fiduciario de la obligación de rendir cuentas, ni de la culpa o dolo en que puedan incurrir él o sus dependientes, ni de la prohibición de adquirir para sí los bienes fideicomitidos.

Cese del fiduciario

El fiduciario cesa por:

a) remoción judicial por incumplimiento de sus obligaciones o por hallarse imposibilitado material o jurídicamente para el desempeño de su función, a instancia del fiduciante; o a pedido del beneficiario o del fideicomisario, con citación del fiduciante;

b) incapacidad, inhabilitación y capacidad restringida judicialmente declaradas, y muerte, si es una persona humana;

c) disolución, si es una persona jurídica; esta causal no se aplica en casos de fusión o absorción;

d) quiebra o liquidación;

e) renuncia, si en el contrato se la autoriza expresamente, o en caso de causa grave o imposibilidad material o jurídica de desempeño de la función

Sustitución del fiduciario

Frente a una causa de cese del fiduciario, lo reemplaza el sustituto indicado en el contrato o el designado de acuerdo al procedimiento previsto por él. Si no lo hay o no acepta, el juez debe designar al fiduciario a una de las entidades autorizadas ( ver artículo 1690 del CCC).

En caso de muerte del fiduciario, los interesados pueden prescindir de la intervención judicial, otorgando los actos necesarios para la transferencia de bienes.

Sobre las obligaciones que asumen los sujetos vinculados al proceso constructivo

A partir del artículo 746 del CCC y dentro del capítulo de "Obligaciones", se describen compromisos que adoptan los sujetos vinculados al proceso constructivo cuya lectura se torna inevitable por la influencia que mantienen en la relación de todo tipo que se genera en la ejecución edilicia.

Sobre la entrega y la inspección previa

Cualquiera de las partes tiene derecho a requerir la inspección de la obra en el acto de su entrega. La recepción de la obra por el acreedor hace presumir la inexistencia de vicios aparentes y la calidad adecuada de la cosa, sin perjuicio de lo dispuesto sobre la obligación de saneamiento.

¿Que constituye Mejora?

La "Mejora" es el aumento del valor intrínseco de la cosa.

Caso fortuito. Fuerza mayor

Se considera caso fortuito o fuerza mayor al hecho que no ha podido ser previsto o que, habiendo sido previsto, no ha podido ser evitado. El caso fortuito o fuerza mayor exime de responsabilidad, excepto disposición en contrario. El Código emplea los términos “caso fortuito” y “fuerza mayor” como sinónimos.

Aunque ocurra el caso fortuito o la imposibilidad de cumplimiento, el deudor es responsable en los siguientes casos:

a) si ha asumido el cumplimiento aunque ocurra un caso fortuito o una imposibilidad;

b) si de una disposición legal resulta que no se libera por caso fortuito o por imposibilidad de cumplimiento;

c) si está en mora, a no ser que ésta sea indiferente para la producción del caso fortuito o de la imposibilidad de cumplimiento;

d) si el caso fortuito o la imposibilidad de cumplimiento sobrevienen por su culpa;

e) si el caso fortuito y, en su caso, la imposibilidad de cumplimiento que de él resulta, constituyen una contingencia propia del riesgo de la cosa o la actividad;

f) si está obligado a restituir como consecuencia de un hecho ilícito.

Sobre la responsabilidad

Daño causado por el riesgo o vicio de la cosa

Toda persona responde por el daño causado por el riesgo o vicio de las cosas, o de las actividades que sean riesgosas o peligrosas por su naturaleza, por los medios empleados o por las circunstancias de su realización. La responsabilidad es objetiva.

Sujetos responsables

El dueño y el guardián son responsables concurrentes del daño causado por las cosas.

Se considera guardián a quien ejerce, por sí o por terceros, el uso, la dirección y el control de la cosa, o a quien obtiene un provecho de ella.

El dueño y el guardián no responden si prueban que la cosa fue usada en contra de su voluntad expresa o presunta