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> ALGUNAS REFLEXIONES SOBRE LA RUINA

Por ruina no debe entenderse solamente la caída o destrucción de la obra. Basta la existencia de un peligro inmediato que no deje lugar a dudas de que ella se producirá, o que se destruirá paulatinamente, o presenta graves deficiencias que influyan en su duración o solidez, haciéndola inepta para su destino. La ruina parcial recibe igual trato. 

Si los defectos de la obra no tienen los caracteres señalados, no existe ruina, sino que sólo hay vicios de la construcción; tal el caso en que el edificio presenta simples fisuras en las paredes o se han producido algunos levantamientos en los pisos de la casa.

¿Quienes son los responsables?:

a) El constructor es responsable por la ruina de la obra, sin que pueda derivarla sobre el arquitecto, autor de los planos, o el director de la obra, o eximirse por haber comunicado los defectos de aquéllos al comitente, porque siendo la suya una obligación de resultado debe entregarla en condiciones tales que se la pueda usar para la finalidad buscada, y en todo caso debe negarse a realizarla, ya que no puede limitarse a actuar como simple ejecutor. 

b) Esta responsabilidad incide también sobre el arquitecto que confecciona los planos, si la ruina vino como consecuencia de su negligencia en materia de cálculos a su cargo o por acción de su dependiente

c) El director de la obra es también responsable por su ruina, aunque se desempeñe como locador de servicios, si ha omitido su deber de vigilancia.

d) En algún fallo se había resuelto que la responsabilidad de ellos frente al comitente era simplemente mancomunada, es decir, de cada uno conforme al porcentaje de responsabilidad; en otros se les ha atribuido la calidad de obligados solidarios; por fin, para otra tendencia, se trata de una responsabilidad indistinta, en la cual cada uno de ellos se halla obligado por el todo; en estos dos últimos casos se ha admitido que quien pagó la totalidad de la indemnización puede ejercer una acción de regreso contra los corresponsales, en la medida que correspondiere. Esta última solución ha sido acogida en los últimos precedentes

La recepción de la obra, provisional o definitiva, no libera al constructor de su responsabilidad por la ruina, sea que ésta provenga de vicios ocultos o aparentes, aunque al recibirla el comitente no haya formulado reserva alguna. 

La circunstancia de que el comitente habite el edificio en que se realiza la obra o vigile su construcción no equivale a la recepción. 

El pacto por el cual el locatario retendría parte del precio por 180 días en garantía de las deficiencias que pudieran aparecer en la obra dentro de ese plazo, no exonera de responsabilidad por la ruina producida con posterioridad. 

En la ruina de la obra puede haber culpa concurrente ente el comitente, el profesional y el constructor, circunstancia que debe tenerse en cuenta para disminuir proporcionalmente la indemnización debida por el constructor.

El hecho de que el empresario haya comunicado al comitente la existencia de vicios en el terreno en que se debía asentar la obra, no lo excusa por su ruina. Tampoco se libera de su responsabilidad por la ruina de la obra por el hecho de que al ejecutarla se haya ajustado a los planos confeccionados por un arquitecto, o a las cláusulas contractuales, o utilizado los materiales convenidos.

Debe tenerse presente que el desconocimiento del empresario acerca de los vicios del suelo, no lo libera de su responsabilidad por la ruina de la obra, a menos que revistan la calidad de caso fortuito. La falta de título habilitante del constructor no puede ser invocada para liberarse de su responsabilidad por ruina de la obra debida a vicios del suelo. 

Expresamente la norma dispone que “Los empresarios constructores son responsables, por la inobservancia de las disposiciones municipales o policiales, de todo daño que causen a los vecinos”

¿Cual es la responsabilidad de comitente y del constructor y eventualmente del profesional frente a terceros?

El constructor es responsable frente a terceros por los daños que deriven de la construcción de la obra, lo mismo que el conductor técnico de ésta. La responsabilidad del empresario no excluye la del propietario del inmueble, quien también responde por los daños causados a terceros, pero esta solución no es pacífica. 

En caso de que quien encargó la construcción no sea el dueño del terreno en el cual se erige, sino el inquilino, el responsable por los daños causados a terceros no es éste, sino el constructor. Por ello es importante cuando se trata de suscribir una encomienda con un inquilino o con un consorcista que afecta un espacio de uso común, que la encomienda la firme el propietario locador o el administrador del consorcio. 
La circunstancia de que en las actuaciones administrativas figure un solo ingeniero como director de la obra, no excluye la de los otros profesionales que de hecho se desempeñaron conjuntamente con aquél en igual carácter. 
El comitente, el profesional y el constructor responden indistintamente por los daños causados por la ejecución de la obra, es decir, que pesa sobre cada uno de ellos la obligación de reparar la totalidad de los perjuicios; otros fallos han calificado esta responsabilidad como solidaria; en ambos casos se ha admitido la acción de contribución de quien pagó el total de la indemnización contra los demás responsables. 

¿Quienes son los “terceros” ante los cuales se responde:
El concepto de “vecinos” comprende a los propietarios de las fincas linderas y a quienes habiten en ellas, aunque no tengan esa calidad, sino que lo hagan como inquilinos.  Esta norma no excluye la responsabilidad del empresario por los daños causados a otros terceros, tales como el transeúnte que sufre lesiones por la caída de utensilios o materiales utilizados en la construcción. Igual responsabilidad incumbe al dueño de la obra. 

¿Cuales son los “daños” por lo que se responde?

Todos los daños causados a los inmuebles linderos con motivo de la construcción, los muebles existentes en ellos y las lesiones físicas que puedan sufrir los terceros. 

¿Cuales son las causas de exoneración de la responsabilidad?

Son causas de exoneración de la responsabilidad el caso fortuito, la culpa exclusiva de la víctima y el hecho de terceros por los que no se debe responder. 

No existe recepción, con los efectos establecidos en dicha norma: 
a) cuando el locatario, al recibirla protestó por el estado en que se hallaba la obra; 
b) cuando la obra se realiza en la misma finca que habita el locatario; 
c) cuando las autoridades niegan la aprobación final por los defectos que presenta la obra; 
d) cuando la recepción se produce como consecuencia de la rescisión del contrato de obra.

¿Que debemos entender por vicios?

Por vicio debe entenderse todas las imperfecciones que presente la obra, tales como:

 
a) la defectuosa cimentación del edificio; 
b) la mala aislación de las paredes; 
c) las incorrecciones de los planos; 
d) la clase de material utilizado, aunque sea el convenido, si no era apropiado; 
e) los malos niveles dados a la obra; 
f) la humedad existente en la vivienda construida; 
g) las filtraciones producidas por las lluvias; 
h) las grietas aparecidas en las paredes; 
i) los vicios del suelo, sobre el cual se hace incidir una carga mayor que la que puede soportar. 

La recepción provisional de la obra no libera al constructor de su responsabilidad por la existencia de vicios ocultos. En ningún caso la recepción definitiva de la obra libera al empresario de su responsabilidad cuando los vicios ocultos han sido la causa de su ruina, o ha incurrido en dolo o fraude, o se ha obligado a reparar los defectos que aparecieron con posterioridad. 

La retención del comitente de una parte del precio en concepto de garantía por un plazo determinado, da a la recepción el carácter de definitiva si éste trascurre sin que se formularan observaciones. 

La aprobación de la obra por las autoridades administrativas no libera al empresario de su responsabilidad por los vicios ocultos que existieran, aunque éstos no fueran aptos para provocar su ruina 

¿Que son, entonces, los vicios aparentes?

Los vicios o defectos aparentes son los que no pudieron ser advertidos en el momento de la recepción de la obra, a pesar de habérsela revisado prolijamente, poniendo en ella la diligencia que hubiera puesto un contratante diligente, sin recurrir a técnicos.

Los vicios aparentes quedan cubiertos por la recepción provisional de la obra, pero no los ocultos, excepto cuando llegan a ser la causa de su ruina o el empresario ha incurrido en dolo o fraude.

La recepción definitiva de la obra también libera al empresario constructor por los vicios aparentes que ella presente; pero esto sólo tiene el sentido de una regla general, cuya aplicación está sujeta a las circunstancias particulares de cada caso.

Esta recepción no tiene tales efectos cuando los vicios aparentes son la causa de la ruina de la obra, ha mediado dolo o fraude del empresario, o ellos exceden la medida de las imperfecciones corrientes o el empresario se obligó a reparar los que existieran. 

El plazo de sesenta días es para efectuar la denuncia de la aparición de los vicios y ésta puede hacerse válidamente mediante telegrama colacionado.

Ahora bien: la responsabilidad es de diez años y dentro de ese lapso de tiempo, si aparecen vicios ocultos, el comitente o dueño de la obra tiene sesenta días para denunciar, contados desde que aparecieron.

El vendedor responde por los vicios ocultos según las reglas establecidas para los vicios redhibitorios; la demanda por resarcimiento de los daños que de ellos deriven, debe dirigirse contra el empresario, proyectista o director, quienes responden según los principios sentados para la locación de obra; sin embargo, se ha resuelto que cuando se reúnen en la misma persona las calidades de vendedor y constructor, su responsabilidad se rige por las normas establecidas para los vicios redhibitorios en la compraventa