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TIEMPO Y PLAZO DE LA OBRA

En la encomienda debe estar determinado el plazo de entrega de la obra, con la posibilidad de prorrogar la misma por sucesivas actas. La certeza en el plazo de entrega evita mayores contratiempos.

A veces el plazo se interpreta “tácito”. Por ejemplo:  
a) cuando el empresario se obligó a realizar trabajos relacionados con el movimiento de suelos, ya que tales tareas deben realizarse en el tiempo reglamentario para que el comitente no tuviese que demorar la obra; 
b) cuando no se señaló el momento en que el parquetista debía comenzar los trabajos en el edificio en construcción, debe entenderse que la común intención de las partes era que ellos debían iniciarse tan pronto como el estado de aquél lo permitiera.

Si existe un plazo convenido de entrega de la obra y el propietario/comitente dispone la realización de trabajos adicionales, queda sin efecto el plazo convenido para la conclusión de la obra, salvo que aquél pruebe que para llevarlos a cabo no era menester prórroga alguna o ambas partes hayan ratificado el plazo anteriormente fijado. 

Lo expuesto nos introduce en el tema de la “prórroga tácita del plazo fijado”:
a) Debe entenderse que el plazo fue tácitamente prorrogado si el comitente recibió la obra después del establecido en el contrato sin hacer protesta o formular reserva de ninguna clase. 
b) El plazo se halla tácitamente prorrogado cuando el comitente no cumple a su debido tiempo las prestaciones a su cargo, como cuando aquél no efectúa los pagos adelantados en la oportunidad convenida o no aporta los materiales prometidos en tiempo propio; en estos casos, debe considerarse que el plazo se prorroga por un tiempo igual a la demora en que incurrió el comitente, a menos que se demuestre que ese retardo no podía influir en la duración de la obra. 

El “incumplimiento del plazo” se dispensa cuando es motivo de fuerza mayor: Las lluvias normales no constituyen un caso de fuerza mayor que exonere de responsabilidad al empresario por no haber realizado la construcción del edificio en el plazo convenido. Al respecto debe tenerse en cuenta el régimen de lluvia en diferentes zonas de la provincia habida cuenta que se han modificado y los criterios quedan sujetos a prueba.

Las consecuencias de la falta de cumplimiento de la entrega de la obra genera la llamada “responsabilidad del empresario por mora”:
a) El empresario responde por los daños sufridos por el comitente como consecuencia del retardo en concluir la obra, entre ellos los mayores costos que éste debió soportar y el valor locativo del edificio durante el tiempo trascurrido entre la fecha en que debió entregarse y aquella en que realmente se entregó. 
b) Si el conductor técnico de obra se allanó a entregar el edificio en tanto que el constructor se negó a hacerlo sin tener derecho a retenerla, sólo responde este último por los daños que haya sufrido el locatario. 
c) La recepción de la obra sin reservas, cubre la mora del empresario. 

Otra alternativa que se puede presentar es la “suspensión de la obra por orden del comitente”: Si el comitente  ordena suspender los trabajos hasta nuevo aviso, el empresario puede no aceptar esa modificación unilateral del contrato y continuar las tareas para dar cumplimiento a sus obligaciones y exigir la contraprestación correspondiente,.

El dueño de la obra puede incluso desistir de la ejecución de la obra unilateralmente, aumque se haya empezado, indemnizando al constructor de todos sus gastos, trabajo y utilidad que eventualmente pudiera obtener por la encimienda.

Si las partes no se ponen de acuerdo en la cuantificación, deberán concurrir a la justicia si no han dispuesto mecanidmos de mediación o arbitraje. En sede judicial, el Juez interviniernte podrá reducir equitativamente la utilidad a reconocer si la aplicación estricta de la norma condujera a una notoria injusticia

¿Que sucede si el comitente se niega a recibir la obra?

a) Si el comitente se negó justificadamente a recibir la obra, tiene derecho a ser indemnizado por el tiempo durante el cual no gozó de ella, es decir, desde la fecha de vencimiento del plazo fijado hasta que se le hizo efectiva entrega de ella. 
b) Para el caso en que el locatario se niegue injustificadamente a recibir la obra, previa intimación a recibirla, debe consignarla judicialmente

SOBRE EL PRECIO DE LA OBRA

 Expresamente el Código Civil dispone: “El precio de la obra debe pagarse al hacerse la entrega de ella, si no hay plazos estipulados en el contrato”.

Distintas posturas se han adoptado sobre la oportunidad en que debe hacerse el pago:
a) Si no hay plazos fijados para el pago, éste debe efectuarse al hacerse entrega de la obra, aunque el comitente haya realizado pagos parciales durante su ejecución. 
b) Los aumentos de salarios correspondientes al personal de la obra, que se hallaban convencionalmente a cargo del comitente, deben ser hechos en los plazos fijados en el contrato, sin necesidad de interpelación, cuando ellos resultan de un convenio colectivo de trabajo, homologado por la autoridad competente. 
c) El hecho de que en el contrato se haya establecido que el pago se efectuaría cuando el banco que concedía el préstamo para la construcción hubiese aprobado el crédito, no suspende la obligación de hacerlo efectivo aunque aún no haya sido aprobada por esa institución, si el comitente la recibió sin observaciones y los defectos comprobados no son graves, por lo que sólo corresponde descontar del convenido las refecciones a realizarse. 

Si la obra no se finalizó y en consecuencia no se formaliza la entrega, la obligación del empresario, es de resultado, por lo que no puede pretender que se le hagan pagos de ninguna clase mientras la obra no se halle concluida, si no se ha pactado otra cosa. 

Es importante señalar que mientras el arquitecto conductor técnico ejecuta una “locación de servicios” y tiene derecho a que se le abone sus honorarios conforme al avance de obra si así se pactó, cuando asume la condición de empresario, es decir, se transforma en constructor, la locación es es “resultado” y no cabe ni corresponde que cobre el precio de la obra si la misma no esta finalizada, a menos, por supuesto, que haya convenido otra cosa.

Situaciones que se pueden presentar:

a)El comitente puede suspender el pago del precio invocando la excepción de contrato no cumplido cuando los defectos que invoca tienen alguna importancia; pero no puede hacer valer esta defensa cuando pueden ser reparados con un gasto pequeño con relación al valor de la obra, en cuyo caso lo que corresponde es descontar su importe del precio convenido, sin perjuicio del derecho del locatario a exigir las refecciones del caso, reteniendo las sumas correspondientes a éstas.
b) Si la obra ha sido mal ejecutada, el comitente no incurre en mora en el pago de los adicionales hasta tanto el empresario le haga efectivo el importe necesario para reparar los defectos. 

¿Y el pago de los adicionales?

El pago de los trabajos adicionales, si no se convino la oportunidad en que se pagarían, éstos deben pagarse a la entrega de la obra. 

¿Cómo actuamos cuando existen pluralidad de comitentes? ¿ A quién reclamamos el pago?

A cualquiera de ellos. No existe solidaridad entre las personas obligadas a pagar el precio en la locación de obra. 

¿Quién es el propietario de los materiales de demolición de una obra si nada se ha convenido?

Los materiales de la demolición del edificio donde se levantó la nueva construcción son de propiedad del comitente/propietario de la obra, no del empresario, salvo convenio en contrario. 

¿Cual es el lugar para la entrega del proyecto, si nada se convino?

Cuando el contrato de locación de obra tiene por objeto una cosa mueble, es decir, la entrega de un proyecto encomendado y no se ha establecido el lugar de entrega, ésta debe efectuarse en el domicilio del profesional. Esa es una interpretación posible del artículo 747 del CC, donde también debe pagarse el precio y así lo establece el nuevo CCC.

¿Si existe mora en el pago?

Partimos de que la encomienda se acaba por la conclusión de la obra, o por resolución del contrato: El dueño de la obra puede desistir de la ejecución de ella por su sola voluntad, aunque se haya empezado, indemnizando al locador todos sus gastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener por el contrato. Empero, los jueces podrán reducir equitativamente la utilidad a reconocer si la aplicación estricta de la norma condujera a una notoria injusticia. Antes de la reforma, el artículo decía “El dueño de la obra puede desistir por su sola voluntad de la construcción de ella, aunque se haya empezado, indemnizando al constructor todos sus gastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener por el contrato”; es decir, omitía la habilitación judicial.

Insisto con un aclaración que he formulado antes: El Código Civil no establece los mismos apercibimientos cuando la resolución de la encomienda proviene del profesional. Por ello, el constructor carece de derecho para exigir al comitente que le permita continuar con la obra, pues éste puede desistir de ella por su sola voluntad, sin perjuicio de reclamar la indemnización que le corresponde según lo establecido por la referida norma

¿En caso de desistimiento, que criterios se aplican?

a) La norma comprende la locación de obra cualquiera que sea el sistema utilizado en la contratación: ajuste alzado, administración o “a coste y costas”, por lo cual se aplica al caso en que aquélla tiene por objeto la construcción completa de una estructura de hormigón armado, aunque su precio se hubiera fijado por unidad de medida. 
b) La presentación de los planos de un edificio ante las autoridades administrativas, con la conformidad del propietario del inmueble, es suficiente para considerar que su autor fue encargado para llevar a cabo la construcción, pues no puede suponerse que se preparó la documentación para tramitar y no construir. 
c) La facultad de desistir de la obra que esta norma otorga al locatario, sólo puede ser ejercida mientras no se halle en mora. 
d) Los trabajos de verificación y tanteo que tienen por finalidad la presentación de un presupuesto para la obra, constituyen operaciones preliminares que se hallan regidas por las reglas de la responsabilidad precontractual, por lo que quien la había proyectado puede desistir de llevarla a cabo sin que incurra en la responsabilidad establecida en esta norma, sin perjuicio de la que le incumba según aquéllas. 

Cuando desiste el comitente, genera responsabilidad:
a) El locatario que desiste de la obra contratada debe indemnizar al empresario el daño emergente y el lucro cesante, como si el contrato hubiese sido resuelto por su culpa, sin que le sean aplicables las reglas que rigen la indemnización por los daños derivados de un hecho ilícito. 
b) Aunque en algunos casos se había aplicado en forma estricta el texto de esta norma en su redacción anterior a 1968, resolviéndose que el arquitecto tenía derecho a la totalidad de los honorarios convenidos en el contrato rescindido por desistimiento del locatario, la mayor parte de las decisiones limitaban el resarcimiento a las ganancias líquidas, por lo que debía descontarse de la remuneración convenida las erogaciones previsibles que el locador hubiera debido afrontar, y tenían también presente que el arquitecto quedaba con su tiempo libre para otras actividades, ya que no es lo mismo obtener una remuneración por el trabajo realizado que sin realizarlo, extremos que debían ser apreciados prudencialmente por los jueces; este criterio ha sido recogido por la reforma de 1968. 
En algún caso también se había tenido en cuenta si el desistimiento de la obra por el locatario era justificado o no. 
c) Porque se trata de una deuda de valor, el importe de la indemnización debe fijarse conforme al corriente en el momento de dictarse sentencia. 
d) Al fijar la indemnización deben tenerse en cuenta los aranceles profesionales. 
e) En caso de que se haya convenido que el precio del constructor se pagarían en cuotas correspondientes a las distintas etapas de la obra, la indemnización correspondiente al empresario por el desistimiento del comitente no debe calcularse sobre el total de la obra, sino sobre los trabajos efectivamente realizados, según prudente estimación judicial.

f) Conforme a lo dispuesto en esta norma, la obligación de indemnizar a cargo del comitente que desiste de la obra es de cumplimiento inmediato, por lo que debe los intereses sobre las sumas correspondientes a los trabajos y gastos efectuados por el empresario desde que éste lo intima a su pago.

Como hemos expuesto, si el desestimiento es de una obra no comenzada, la indemnización comitente se debe aun cuando la obra no haya comenzado, debiendo tenerse en cuenta para fijar su importe el sistema de contratación empleado, y en caso de duda debe entenderse que se había adoptado el de “administración”. 

Cuando la obra realizada por el constructor y pese al desistimiento del comitente fue continuada no obstante haber sido oportunamente notificado de esa decisión, éste carece de derecho a cobrar su precio, sin perjuicio de la indemnización que se le debe por aplicación de esta norma. 

¿ En qué casos no existe desistimiento?

a) El contrato no puede considerarse rescindido por desistimiento del comitente, si éste se limitó a ordenar la suspensión de los trabajos hasta nuevo aviso. 
b) Tampoco puede considerarse que el comitente ha desistido de la obra, si éste afirma que el contrato fue celebrado por un mandatario suyo cuyo poder había sido revocado o que, en todo caso, excedió las facultades que le habían sido conferidas, tanto más si sostiene que el constructor le comunicó que había sido sorprendido en su buena fe, dando por terminado el negocio. 

Si el contrato de obra se resuelve por culpa del comitente, el constructor debe ser indemnizado.

Cuando la obra fue ajustada por pieza o medida, sin designación del número de piezas o de la medida total, el contrato puede resolverse por una y otra parte, concluidas que sean las partes designadas, pagándose la parte concluida

El contrato se resuelve también por fallecimiento del constructor o del profesional;  pero no por fallecimiento del comitente. Éste debe pagar a los herederos de aquél, en proporción del precio convenido, el valor de la parte de la obra ejecutada y de los materiales preparados, si éstos fuesen útiles a la obra 
Los herederos podrán continuar la construcción de la obra, cuando ésta no exigiese en el constructor o en el profesional cualidades especiales.

Puede resolverse el contrato por el comitente, o por el constructor o el profesional, cuando sobreviene a éste imposibilidad de hacer o de concluir la obra. En este caso el constructor y/o el profesional es pagado en proporción al vance de obra

Si la imposibilidad es inimputable al constructor o al profesional, el comitente debe abonar conforme el avance de obra pero si el constructor o el profesional hubieren recibido adelantada la retribución o parte de ella, el comitente puede exigir que se la restituya en todo aquello que supere el avance de obra.

Podría suceder que se expropie el inmueble en que debía levantarse el edificio. En este caso, el constructor y/o el profesional sólo tiene derecho a ser pagado por lo que ha hecho.

Otro supuesto: Puede el contrato ser resuelto por el comitente, si desaparece el constructor o el profesional o por la falencia de cualquiera de ellos.

Por “desaparición del empresario”, la ley no se refiere a su ausencia, sino al abandono de la obra. El abandono comprende también el caso en que la obra se realiza con tal lentitud que pone en evidencia que no se la podrá concluir sino con gran retraso. En caso de abandono, el comitente puede exigir judicialmente la entrega de la obra acreditando sumariamente tal extremo, pero no puede tomarla por su propia autoridad, salvo casos de urgencia. 

¿Y el empresario que abandona la obra?

El empresario que abandona la obra responde: 
a) por los mayores costos que el comitente ha tenido que afrontar para concluirla; 
b) por los gastos ocasionados al comitente, que tuvo que alquilar otra vivienda después de la fecha en que se debió entregar y aquella en que la concluyó el nuevo contratista.

¿Cuales son los derechos del constructor/empresario que abandona la obra?

Aunque el empresario haya abandonado la obra, tiene derecho a cobrar el importe de los trabajos realizados, sin perjuicio de su responsabilidad por los daños que haya causado al comitente.  Puede también ser resuelto porque el comitente o dueño de la obra no dio en tiempo los materiales prometidos, o porque no pagó las prestaciones convenidas. 

Es relevante detenerse frente al concepto “pago de las prestaciones convenidas”: 
a) La falta de pago de las prestaciones a cargo del comitente no autoriza la resolución del contrato si no hace imposible el cumplimiento de las obligaciones del constructor y/o del profesional. 
b) El hecho de no haberse estipulado las consecuencias que tendría la falta de pago de las cuotas convenidas, no obsta a que el empresario opte por demandar la resolución del contrato, dado que esta norma establece el pacto comisorio tácito, pero no a tenerlo por resuelto por sí mismo y demandar directamente por indemnización de los daños y perjuicios. 
c) El constructor y/o el profesional puede oponer la excepción de contrato no cumplido, si el locatario no paga las prestaciones convenidas .

Otro capitulo importante es la referencia “suministro de materiales”:

Cuando los materiales debe proveerlos el comitente, el constructor debe pedirlos con anticipación suficiente, sin esperar a que se agoten los almacenados; por su parte, el comitente debe estar atento a las necesidades del contratista para proveerlos diligentemente a fin de que no se suspendan los trabajos.

Como “materiales” tambien la jurisprudencia de nuestros tribunales ha interpretado que alcanza a “planos”. Si el comitente no entrega oportunamente los planos para continuar la obra comenzada, al conductor tecnico y/o al constructor de la obra, no puede demandar la resolución del contrato, sino su cumplimiento, pues a falta de pacto comisorio expreso, sólo tiene esa facultad cuando el incumplimiento del comitente hace imposible el cumplimiento de sus propias obligaciones. 

¿Y la responsabilidad del constructor?

El constructor no puede demandar el pago de los trabajos realizados si no demanda judicialmente la resolución del contrato. 

En materia de pago, se debate a quien corresponde la carga de la prueba. El principio en derecho es que “quien alega un hecho debe probarlo”. Dada la finalidad tuitiva que tiene esta carga, los hechos invocados por el locatario en los cuales funda su liberación, deben ser interpretados restrictivamente. En consecuencia, incumbe al comitente la prueba de que nada adeuda al constructor o al profesional, siendo insuficientes a tal efecto los recibos otorgados por éste, si carecen de fecha cierta. Sin embargo, se ha considerado oponible a quien ejerce esta acción directa, el convenio por el cual se rescindió el contrato de locación de obra en que el empresario reconoció que no se le adeudaba nada por los trabajos adeudados. 

De conformidad con la ley de facto 22.250, sobre la construcción, los empleados tienen la posibilidad de accionar contra el constructor y solidariamente contra el profesional. El dueño de la obra se exime de dicha responsabilidad cuando es un propietario no constructor.

Los fideicomisos son solidariamente responsables hasta su finalización.

La acción directa otorgada a quienes pusieron su trabajo en la obra, comprende, no solamente los salarios adeudados a los obreros, sino también las indemnizaciones por antigüedad que les correspondan. El lucro cesante del subcontratista por el desistimiento del empresario, también puede ser reclamado por aquél al locatario mediante esta acción directa. 

En caso de quiebra del empresario, quien suministró los materiales para la obra no puede cobrar directamente su importe al comitente con prescindencia del concurso de aquél, con una importante excepción : La limitación establecida en esta norma con respecto a la responsabilidad del locatario con respecto a los materiales utilizados en la obra, no rige cuando ellos fueron adquiridos directamente por él, quien a su vez los suministró al empresario.