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> CUALES SON LOS DOCUMENTOS NECESARIOS PARA ENCARAR UN PROCESO DE OBRA?

Un proceso de obra requiere una buena documentación que la respalde y en cierta forma proteja al arquitecto de una responsabilidad muy extensa. Suscintamente, una documentación ideal sería la siguiente:

1.- ENCOMIENDA: Individualiza al comitente, es decir, al responsable de abonar la encomienda; precisa la tarea profesional, el plazo para su cumplimiento y entrega, los honorarios pactados, la modalidad de pago, los compromisos que adoptan comitente y profesional frente a terceros, los documentos que van a formar parte de los anexos al contrato, tales como el libro de obra, las actas, el manual de mantenimiento.

En la encomienda tambien se consigna si los aportes a las cajas son a cargo del comitente o del profesional, si la contratación del personal y los oficios van a ser pautados por el comitente, si la administración de la obra es a cargo del profesional o éste actúa en representación del comitente.

Se pueden establecer medios de resolución frente a eventuales y potenciales conflictos, como la MEDIACION y  EL ARBITRAJE y ponderar en su caso el nombre del mediador, del arbitro o la oficina que actuará en esa condición.

La competencia del tribunal, el domicilio en las que las partes fijan la validez de sus notificaciones. He observado al respecto, que muchas veces el comitente fija su domicilio en la propia obra, lo que es incorrecto; de la misma manera, el profesional fija su domicilio en el denunciado como “profesional” y al mudarse omite corregir el contrato. Debe tenerse presente que en caso de litigio, el pretendiente se limitará a notificar al domicilio fijado en la encomienda.

2.- LIBRO DE OBRA: Tuvimos la oportunidad de referirnos a esta herramienta hace unos momentos. Es un cuaderno que no esta previsto legalmente en nuestra legislación pero muy útil. La responsabilidad de su deposito y cuidado se puede fijar en el conductor técnico, en el capataz e incluso en el propietario. En él, el responsable de la obra identifica las instrucciones al constructor, los oficios e incluso, cuando mantiene diferencia en la colocación de tal o cual artefacto, con el propietario, muchas veces reducido a una cuestión de presupuesto. En el libro de obra, se transcriben las instrucciones y los destinatarios se limitan a consignar “enterado” o “notificado”.

 3.- ACTAS: Son muy simples y eficaces. Documentan la suspensión o paralización de una obra por cuestiones económicas invocadas por el comitente/propietario; el avance de obra frente a una eventual resolución, renuncia o rescisión contractual. Las partes involucradas consignan en un acta, en forma clara y precisa, una especie de “instantánea” de lo que pretenden documentar.

Al finalizar una obra, es aconsejable la “recepción provisoria” de la misma. Documenta la entrega de la obra al comitente para que éste, durante un período de prueba, verifique el comportamiento de la estructura, de los servicios, del funcionamiento de la construcción. Es importante para el comitente y para el profesional dado que la recepción provisoria no implica consentir los vicios aparentes. Durante dicho período de prueba, el comitente se reserva la facultad de hacer observaciones y requerir reparaciones. En la “recepción definitiva”, se documenta la entrega de la encomienda, se presume consentido la inexistencia de vicios aparentes y comienzan a correr los plazos de responsabilidad del profesional y los plazos de caducidad y prescripción para el comitente. Ambos documentos constituyen ACTAS.

4.- MANUAL DE MANTENIMIENTO: Hago una extensa referencia a una formidable herramienta que utilizan algunas pocas empresas y que sería muy útil que los arquitectos comenzaran a utilizarla en todos los casos.

Junto con la recepción definitiva de la obra, el profesional hace entrega del Manual de Mantenimiento. Funciona como la garantía de un automovil recién adquirido en el cual la vendedora nos exige que durante el tiempo de garantía, las revisaciones del vehículo se hagan en talleres autorizados por la marca; el cambio de aceite y/o los repuestos, deben ser originales y bajo esas condiciones, se declara vigente la garantía.

En la legislación argentina no podemos convenir con el comitente que exime de responsabilidad al arquitecto por los vicios aparentes, ocultos o la mala praxis. Son principios de orden público que las partes no pueden derogar; de la misma manera, la falta de cumplimiento de las pautas trazadas en el Manual de Mantenimiento no exime de responsabilidad al profesional frente a un tercero pero sí ante su comitente. Analicemos la conclusión con un ejemplo: Si el consorcio de copropietarios comitente no se administra bien y la obra entregada comienza a delatar problemas generados por la ausencia, falta o negligencia en el mantenimiento y ello motiva que el inquilino de una de las unidades, demande al propietario de la unidad locada por filtración de la humedad desde una de las paredes medianeras y este pretenda eximirse de toda responsabilidad argumentando que son problemas de la construcción, cabe la posibilidad que sean convocados a mediación obligatoria pre judicial o al proceso judicial , el conductor técnico, el constructor y eventualmente el consorcio. La ausencia de mantenimiento y la falta de cumplimiento de expresas disposiciones contendidas en el Manual de Mantenimiento, suficientemente probadas, eximen al conductor técnico y al constructor de su responsabilidad.

Debe tenerse presente que la “impermeabilización” de una medianera externa que protege de la hipotética filtración a cada una de las unidades de un edificio de propiedad horizontal en altura, tiene una vigencia de fabrica de tres años aproximadamente. Superado ese lapso de tiempo, la responsabilidad de impermeabilizar es responsabilidad del consorcio. El Manual de Mantenimiento debe consignar, por supuesto, esa regla.

 DIFERENTES CONTRATOS CON LA MANO DE OBRA Y OFICIOS, A CARGO DEL COMITENTE:

Salvo que la administración de la obra la asuma el profesional, en las llamadas “llave en mano” o que el profesional integre una constructora que tiene personal a su cargo;  en la mayoría de las situaciones en consulta, el profesional es proyectista, se obliga a ejecutar la conducción técnica y se vale de mano de obra que contrata, muchas veces, en contraposición con disposiciones legales. Existe una “cultura” al respecto.

Los aportes de la informatica, las bases de datos que intercambian información y una actividad cada vez más intensa de control de la administración municipal, provincial y nacional, sumado al contralor impositivo, afortunadamente,  comienzan a transformar dicha situación.

¿Como morigeramos la responsabilidad del arquitecto?

Digo morigerar, no eliminar.

El arquitecto es un profesional que proyecta y dirige una obra. Para ello se requiere la incumbencia y la habilitación que otorga la universidad. La condición y calidad de constructor no requiere el titulo de arquitecto.

En consecuencia no estamos analizando, al menos en este apartado, como se morigera la responsabilidad de un empresario, sino la de un profesional de la arquitectura.

A mi juicio e interpretación, estableciendo en la respectiva encomienda que los contratos con la mano de obra, sus aportes laborales, el seguro, la ART, el contrato con los diferentes oficios, la provisión de materiales, el transporte, el alquiler de energía, etc., son a cargo del comitente. Es el comitente quién asume esa condición y en consecuencia se obliga frente a terceros.

Podra decirse y me adelanto a contestar que es cierto, que el albañil o el carpintero pueden accionar solidariamente contra el comitente, el conductor técnico y el constructor; sin embargo, cualquier erogación que ello implique, contrato mediante, podemos repetir lo que hemos abonado al requirente, al comitente. Es una forma práctica de morigerar responsabilidad.

EL LIBRO DE OBRA Y EL MANUAL DE MANTENIMIENTO

La ejecución de una obra presume un proceso que requiere un adecuado mecanismo de comunicación con todos los agentes involucrados en la misma. A la relación comitente-profesional, se le debe sumar la que se vincula con los albañiles, proveedores, oficios, inmobiliaria, inversionista, agentes bancarios, autoridad de aplicación, colegios profesionales, areas municipales etc.

Alguna de las situaciones planteadas, tienen un adecuado reglamento y un conjunto de pautas a las que las partes se sujetan, conociendo sus efectos. Sin embargo, en la relación comitente/profesional, los mismos no saben como conducirse ante determinadas situaciones que surgen en obra y ello provoca no pocos conflictos que repercuten en el avance de obra.

Un instrumento adecuado para ello, lo constituye el “LIBRO DE OBRA”, que no es otra cosa que un cuaderno, previamente foliado y firmando por el comitente y conjuntamente por el responsable de la dirección de la obra y el conductor técnico, en el que se asientan todas las novedades, firmando ambos la comunicación y recepción y en la que se emiten las ordenes, pautas, materiales requeridos, omisiones efectuadas, croquis a mano alzada que traduzcan la resolución intentada de un espacio fisico o modificaciones o alteraciones al proyecto original, autorizado o sugerido por las partes. Es un instrumento privado que conforma un interesante medio de comunicación y que delata el avance de obra y la transparencia de la ejecución, valido para ser presentado judicialmente, habida cuenta que constituye un documento privado firmado por las partes .

El libro de obra debe asegurarse  en un determinado lugar físico al que tengan acceso el comitente y el profesional, y podrá consignarse en el mismo, el material requerido, la fecha de su remisión, el encargado de su recepción, la cantidad adquirida, las diferencias que puedan surgir en la calidad de la mercadería e incluso los presupuestos de plaza.

Frente a la incomunicación o la imposibilidad de contactarse con la fluidez que el avance de obra exige, el “libro” se transforma en una adecuada herramienta que facilita la ejecución proyectada, y evita los trastornos propios que en toda construcción se padecen, a veces, sencillamente, por la inexistencia de un medio de comunicación.

El “MANUAL DE MANTENIMIENTO” nace como reacción a la extensa responsabilidad que el Codigo Civil impone al proyectista, constructor y/o director de obra, por diez años.

Cuando adquirimos un automóvil, la concesionaria nos impone de un manual que debemos cumplir religiosamente a efectos de asegurar la garantía del fabricante. A tal efecto se nos compele a revisar cada 5.000 km. el vehículo, ante talleres de la marca quienes incorporarán repuestos originales. Unicamente, cumpliendo adecuadamente todas esas exigencias durante un año o aproximadamente 30.000 km., el fabricante y solidariamente la concesionaria se obligan a responder por el producto vendido.

De la misma manera, al recepcionarse la obra en forma provisoria y luego definitiva debemos elaborar un “MANUAL DE MANTENIMIENTO” de cumplimiento obligatorio para el comitente y/o consorcio y/o  tercero adquirente, y en el que vamos a consignar la periodicidad de la inspección, la calidad de los materiales que deben incorporarse y la necesaria notificación en tiempo y forma al profesional, cuando surjan daños o vicios en la construcción. Unicamente, bajo esas condiciones nos impondremos de la responsabilidad emergente de la obra, habida cuenta que la falta de cuidado o mantenimiento hace excusable la responsabilidad del profesional cuando los daños o vicios no hacen a la estructura del edificio.

Interpreto que en la medida que nos acostumbremos a tener presente dentro de la ejecución de la obra un “libro” a mano y el respectivo “manual de mantenimiento” en oportunidad de la recepción, muchos de los conflictos que se suscitan en la construcción se atemperarán. 

Lo expuesto es importante consignarlo en el contrato respectivo. La encomienda de trabajo debe contener la obligación de llevar el libro de obra e incluso convenir la naturaleza documental del citado instrumento. La recepción y el acta correspondiente debe acompañarse del  mencionado manual como parte integrante de ella, reafirmando que todos los trabajos de supervisión y control deben efectuarse por el profesional actuante, constituyendo un eficaz medio para verificar que la obra ejecutada no se desnaturalice.

  Los sistemas de contratación

La obra puede ser contratada por:

a)ajuste alzado, también denominado “retribución global”;

b)por unidad de medida;

c)por coste y costas;

d)por cualquier otro sistema convenido por las partes.

La contratación puede hacerse con o sin provisión de materiales por el comitente.

Si se trata de inmuebles, la obra puede realizarse en terreno del comitente o de un tercero.

Es importante resaltar que: Si nada se convino ni surge de los usos, se presume, excepto prueba en contrario, que la obra fue contratada por ajuste alzado y que es el contratista quien provee los materiales.

Variaciones introducidas al proyecto convenido:

Cualquiera sea el sistema de contratación, el constructor no puede variar el proyecto ya aceptado sin autorización escrita del comitente y por supuesto del autor del proyecto, como consecuencia de la propiedad intelectual que mantiene.

Sin embargo, el CCC, introduce una excepción: Si las modificaciones son necesarias para ejecutar la obra conforme a las reglas del arte y no hubiesen podido ser previstas al momento de la contratación.

En ese caso, el código impone únicamente la necesidad de comunicada inmediatamente las modificaciones, al comitente,  con indicación de su costo estimado. Interpreto que debe comunicar también, al autor del proyecto y éste mantiene las facultades de modificar y adaptar el mismo.

Si las variaciones implican un aumento superior a la quinta parte del precio pactado, el comitente puede extinguirlo comunicando su decisión dentro del plazo de diez días de haber conocido la necesidad de la modificación y su costo estimado.

Un elemento que constituye una grave lesión a los derechos del proyectista y la propiedad intelectual sobre su obra, se configura en el CCC al disponer que el comitente puede introducir variantes al proyecto siempre que no impliquen cambiar sustancialmente la naturaleza de la obra.

Imposibilidad de ejecución de la prestación sin culpa

Si la ejecución de una obra o su continuación se hace imposible por causa no imputable a ninguna de las partes, el contrato se extingue. El contratista y por consiguiente el profesional en la dirección de obra o en la ejecución técnica, tiene derecho a obtener una compensación equitativa por la tarea efectuada.