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> QUIEN ES EL COMITENTE?

¿Cuando son varios propietarios indivisos?

Es importante detenerse en su titulo. Requerir el documento notarial que acredite la propiedad puede ser materia de sorpresa: Determinar la legitimación del condomino indiviso para firmar la encomienda tiene que ser nuestra primera preocupación. Un poder notarial de todos los demás co-propietarios autorizando la contratación del proyecto de obra o de remodelación, es un documento valioso.

-¿Cuando es un fideicomiso?

El fiduciario, en su condición de administrador, esta habilitado para suscribir la encomienda.

-¿En un edificio de propiedad horizontal?

Si el proyecto es impulsado por el consorcio, sus administradores, generalmente estan habilitados para comprometer al consorcio. Es indispensable requerir el Reglamento de Copropiedad y verificar el régimen de mayorias que el respectivo reglamento determina para la contratación de una encomienda profesional.

Es importante que el profesional encomendado verifique si el Administrador ha cumplido con el procedimiento de la convocatoria de la correspondiente Asamblea, si en el temario del “Orden del día” se ha establecido e individualizado el proyecto y la facultad para nombrar al profesional responsable de su ejecución y si se ha establecido alguna limitación en materia presupuestaria.

Si el proyecto encomendado es iniciativa de un copropietario sin intervención del consorcio ni del administrador, lo primero que debemos verificar es si la tarea profesional afecta espacios propios y/o comunes de uso exclusivo del comitente o común de uso común del edificio.

En el primer caso, cuando la obra de remodelación reconoce como límite los espacios propios de la unidad de su comitente, el profesional deberá definir si requiere “aviso de obra” o “permiso de edificación” a la autoridad municipal. Asimismo, debera pautar con el Administrador los horarios y criterios de convivencia consorcial tomando en cuenta los principios establecidos en el correspondiente reglamento o, en su caso, de uso común.

En los casos que afecten espacios común de uso exclusivo (Ejemplo: balcón), es imprescindible contar con la autorización del consorcio y su aprobación con las mayorias reglamentarias. Debe tenerse presente que cualquier afectación en mayor o menor superficie de los espacios comunes de uso exclusivo afectan al Reglamento de Edificación y el correspondiente porcentaje de expensas de cada unidad.

Cuando la encomienda interfiere en espacios comunes de uso común y el comitente no es el consorcio, es imprescindible verificar las correspondientes autorizaciones bajo apercibimiento de que la obra ejecutada podría ser demolida.

Una cuestión no menos importante que se repite en los ámbitos judiciales es la decisión unilateral del co propietario, sin autorización del consorcio, de cerrar su balcón, colocar vallado de protección por la existencia de menores, la incorporación de un toldo o la ampliación de su superficie exclusiva a costa de un espacio común de uso exclusivo. Lo mismo se reitera el los “porch” de ingresos. Dichas obras afectan la “estética” del edificio en su conjunto y provoca intervenciones judiciales donde el arquitecto o el ingeniero quedan expuestos.

-¿Si el comitente es inquilino?

Se debe requerir la conformidad del propietario. Es inevitable e imprescindible. Usualmente se vidualiza en locales comerciales.

Como se observa, la individualización del comitente no debe subestimarse. Es imprescindible que el profesional se detenga en su definición y por supuesto, a partir de éste hecho, en la descripción de la tarea profesional.

¿Cuales son las obligaciones del comitente?

a) pagar la retribución;

b) proporcionar al contratista o al prestador la colaboración necesaria, conforme a las características de la obra o del servicio;

c) recibir la obra si fue ejecutada conforme a lo dispuesto en el apartado "5.6." antes citado

¿El fallecimiento del comitente, contratista o el profesional, extingue el contrato?

Ello ha sido resuelto en las disposiciones de los artículos 1259/60 del CCC.

La muerte del comitente no extingue el contrato, excepto que haga imposible o inútil la ejecución; la muerte del contratista o prestador extingue el contrato, excepto que el comitente acuerde continuarlo con los herederos de aquél.

¿El comitente puede desistir de la encomienda unilateralmente?

El comitente puede desistir del contrato por su sola voluntad, aunque la ejecución haya comenzado; pero debe indemnizar al prestador todos los gastos y trabajos realizados y la utilidad que hubiera podido obtener (artículo 1261 CCC)

Si el comitente y el profesional no se ponen de acuerdo en la indemnización, el juez puede reducir equitativamente la utilidad si la aplicación estricta de la norma conduce a una notoria injusticia.

¿Locación de Servicios o de obra?

En la doctrina tenemos claro que cuando el profesional se obliga a la prestación de una tarea (director de obra), poniendo su capacidad e idoneidad, para ejecutar el encargo del comitente, la locación es de servicios.

Cuando, por el contrario, el profesional promete y se obliga a un resultado (proyecto, construcción llave en mano), la locación es de obra

¿Si existe duda sobre la calificación del contrato?

Se entiende que hay contrato de servicios cuando la obligación de hacer consiste en realizar cierta actividad independiente de su eficacia; se considera que el contrato es de obra cuando se promete un resultado eficaz, reproducible o susceptible de entrega (artículo 1252 CCC)

¿Puede valerse de terceros?

El contratista o prestador de servicios puede valerse de terceros para ejecutar el servicio, excepto que de lo estipulado o de la índole de la obligación resulte que fue elegido por sus cualidades para realizarlo personalmente en todo o en parte. En cualquier caso, conserva la dirección y la responsabilidad de la ejecución